Debiti condominiali,i rischi per l'acquirente

Cosa rischia l’acquirente di un immobile se chi vende ha dei debiti condominiali? Andiamo a scoprirlo.
Innanzitutto, acquistando casa da un condomino moroso si diventa corresponsabili di tutti gli oneri condominiali non versati nell’anno in corso e in quello precedente. Chi vende resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del rogito notarile.
Per stabilire da quando sorge l’obbligazione da parte del condomino verso il condominio nel versamento dei contributi condominiali, secondo la Cassazione e una recente sentenza del tribunale di Roma bisogna fare distinzione tra i contributi dovuti per la manutenzione ordinaria e quelli per la manutenzione straordinaria.
Per quanto riguarda le spese ordinarie, si tratta di quelle spese che vengono sostenute dall’amministratore senza bisogno di una previa autorizzazione dell’assemblea. In questo caso l’obbligazione sorge alla fine di ogni mese, quando l’amministratore ha diritto alla riscossione delle relative quote.
In tali ipotesi, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le somme da quest’ultimo dovute per all’anno in corso sia a quello precedente al rogito. E in caso di morosità l’amministratore deve agire nei confronti dell’acquirente, essendo l’unico vero condomino. L’acquirente ha poi il diritto di chiamare in causa il venditore e rivalersi nei suoi confronti.
In relazione alle somme più datate rispetto all’anno in corso e all’anno precedente, il debito è di chi era condomino in quel periodo e non dell’attuale proprietario. In questo caso, dunque, l’amministratore deve agire contro il venditore. Se l’amministratore notifica il decreto ingiuntivo contro l’attuale condomino per recuperare vecchie somme richieste al condominio, questi può rivalersi contro il venditore.
Per tutte le quote condominiali scadute dopo il rogito, unico obbligato è l’acquirente.
Per quanto riguarda le spese straordinarie, l’obbligo viene individuato nel momento dell’approvazione della delibera dell’assemblea che ha approvato l’esborso. L’obbligo verso il condominio è di chi che era proprietario al momento in cui l’assemblea ha dato il via libera ai lavori, autorizzando l’amministratore a firmare il contratto di appalto o a procedere con l’assegnazione del mandato alla ditta edile.
Per evitare di incorrere in cattive sorprese, prima di firmare il preliminare, l’acquirente può esigere dal venditore l’esibizione di un certificato, rilasciatogli dall’amministratore, in cui si dà ampia quietanza sul pagamento di tutti gli oneri di condominio passati. E per star certo che non vi siano spese straordinarie deliberate o in corso di deliberazione, l’acquirente potrà farsi rilasciare copia delle delibere assembleari degli ultimi due anni o far certificare dall’amministratore l’assenza di lavori di manutenzione in via di approvazione.

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Acquisto appartamento da un condomino moroso: cosa rischio? (La legge per tutti)

Novità sul fronte dei pignoramenti immobiliari. La legge 12/2019 riscrive infatti l’articolo 560 del Codice di procedura civile. Ecco cosa cambia.
Il comma 2 dell’articolo 4 del decreto legge 135/2018 era intervenuto sull’articolo 560 del Codice di procedura civile aggiungendo in fine al comma 3 alcuni periodi. La legge di conversione ha invece disposto la sostituzione dell’articolo 560 con un nuovo testo.
Con il nuovo articolo 560 del Codice di procedura civile è venuta meno la tutela differenziata che il decreto legge accordava al debitore esecutato che fosse a sua volta creditore della pubblica amministrazione.
Secondo quanto stabilito, se l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, l’ordine di liberazione può essere senz’altro emesso; se invece l’immobile è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, come regola generale il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento. Ma si può arrivare ad anticipare l’ordine di liberazione per lui e il suo nucleo familiare “qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico”.
La vendita forzata dell’immobile pignorato, dunque, non viene evitata nemmeno se l’immobile è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. Ne viene solo ritardato il rilascio fino alla pronuncia del decreto fi trasferimento.
Nella precedente versione, l’articolo 560 prevedeva che il giudice dell’esecuzione disponesse la liberazione dell’immobile pignorato quando non ritenesse di autorizzare il debitore ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, o quando revocasse l’autorizzazione, se concessa in precedenza, o quando provvedeva all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile. Ciò significa che già prima della modifica introdotta in sede di conversione il giudice dell’esecuzione poteva esercitare il potere di disporre la liberazione graduando la sua scelta discrezionale.
Con la totale riscrittura dell’articolo 560, è stata eliminata la disciplina già dettata relativamente al provvedimento di liberazione, alla sua impugnazione, alla sua attuazione, nonché quella relativa alla sorte dei beni mobili o dei documenti che si trovassero nell’immobile pignorato.
Il nuovo articolo 560 del Codice di procedura civile recita (“Modo della custodia”): “Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell’articolo 593. Il custode nominato ha il dovere di vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e ne tutelino l’integrità. Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma. Il debitore deve consentire, in accordo con il custode, che l’immobile sia visitato da potenziali acquirenti. Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell’ordinanza di cui all’articolo 569. Il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui e il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione. Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586”.

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L’immobile pignorato si vende anche se abitato dal debitore (Il sole 24 ore)

Novità sul fronte dei pignoramenti immobiliari. La legge 12/2019 riscrive infatti l’articolo 560 del Codice di procedura civile. Ecco cosa cambia.
Il comma 2 dell’articolo 4 del decreto legge 135/2018 era intervenuto sull’articolo 560 del Codice di procedura civile aggiungendo in fine al comma 3 alcuni periodi. La legge di conversione ha invece disposto la sostituzione dell’articolo 560 con un nuovo testo.
Con il nuovo articolo 560 del Codice di procedura civile è venuta meno la tutela differenziata che il decreto legge accordava al debitore esecutato che fosse a sua volta creditore della pubblica amministrazione.
Secondo quanto stabilito, se l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, l’ordine di liberazione può essere senz’altro emesso; se invece l’immobile è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare, come regola generale il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento. Ma si può arrivare ad anticipare l’ordine di liberazione per lui e il suo nucleo familiare “qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico”.
La vendita forzata dell’immobile pignorato, dunque, non viene evitata nemmeno se l’immobile è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. Ne viene solo ritardato il rilascio fino alla pronuncia del decreto fi trasferimento.
Nella precedente versione, l’articolo 560 prevedeva che il giudice dell’esecuzione disponesse la liberazione dell’immobile pignorato quando non ritenesse di autorizzare il debitore ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, o quando revocasse l’autorizzazione, se concessa in precedenza, o quando provvedeva all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile. Ciò significa che già prima della modifica introdotta in sede di conversione il giudice dell’esecuzione poteva esercitare il potere di disporre la liberazione graduando la sua scelta discrezionale.
Con la totale riscrittura dell’articolo 560, è stata eliminata la disciplina già dettata relativamente al provvedimento di liberazione, alla sua impugnazione, alla sua attuazione, nonché quella relativa alla sorte dei beni mobili o dei documenti che si trovassero nell’immobile pignorato.
Il nuovo articolo 560 del Codice di procedura civile recita (“Modo della custodia”): “Il debitore e il terzo nominato custode debbono rendere il conto a norma dell’articolo 593. Il custode nominato ha il dovere di vigilare affinché il debitore e il nucleo familiare conservino il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia e ne mantengano e ne tutelino l’integrità. Il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto dal sesto comma. Il debitore deve consentire, in accordo con il custode, che l’immobile sia visitato da potenziali acquirenti. Le modalità del diritto di visita sono contemplate e stabilite nell’ordinanza di cui all’articolo 569. Il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell’immobile pignorato per lui e il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l’immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. Al debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione. Fermo quanto previsto dal sesto comma, quando l’immobile pignorato è abitato dal debitore e dai suoi familiari il giudice non può mai disporre il rilascio dell’immobile pignorato prima della pronuncia del decreto di trasferimento ai sensi dell’articolo 586”.

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Affitto : diritti e doveri del conduttore

Quando si parla di affitto entrano in gioco due figure: il locatore e il conduttore. Ma quali sono diritti e doveri di quest’ultimo? Andiamo a scoprirlo.

Diritti del conduttore

Innanzitutto, al conduttore spetta il diritto di ottenere in consegna un immobile in buono stato di manutenzione, ossia privo di vizi tali da ridurre in modo apprezzabile l’uso convenuto (articolo 1578 del Codice Civile).
Al conduttore spetta poi il diritto di abitare in un immobile della cui manutenzione si occupi il locatore in modo costante e in maniera da renderlo idoneo all’uso convenuto. A tal proposito, si ricorda che ci sono due tipologie di manutenzione: ordinaria e straordinaria. Alla prima deve provvedere il conduttore, alla seconda il locatore.
Il conduttore ha poi il diritto di godere pacificamente dell’immobile per la durata del contratto di locazione e il diritto di ottenere la documentazione degli impianti, quindi la certificazione di sicurezza degli stessi e l’attestato di certificazione energetica.
Ma non solo. Il conduttore ha il diritto di ottenere dal locatore le ricevute di pagamento dei canoni e il locatore deve consentirgli la verifica delle pezze giustificative delle spese da lui sostenute per l’immobile locato. Hai poi il diritto di essere convocato alle assemblee condominiali che hanno all’ordine del giorno i servizi comuni e a quelle in cui ha diritto al voto in quanto attengono a decisioni sulla gestione delle spese di riscaldamento e condizionamento.
Il conduttore ha inoltre il diritto di effettuare delle migliorie all’immobile a proprie spese, purché non creino danno, non venga alterata la destinazione d’uso o il decoro del bene e siano rimovibili alla scadenza del contratto.
Il conduttore ha poi diritto a che il locatore non effettui delle innovazioni che limitino la sua possibilità di godimento dell’immobile e a ottenere una riduzione del canone di locazione se, in caso di riparazioni dell’appartamento, queste si prolunghino per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, oltre i venti giorni.
Il conduttore ha il diritto di terminare il rapporto di locazione anche se il locatore fosse dichiarato fallito e la casa venisse messa all’asta oppure nel caso in cui il proprietario dovesse morire e il bene immobile venisse ereditato da altri; stesso discorso nell’ipotesi in cui la casa venisse venduta. Il conduttore ha infine il diritto di succedere nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore o di separazione/divorzio.

Doveri del conduttore

Il conduttore ha il dovere di prendere in consegna la casa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso stabilito nel contratto, di pagare il canone di locazione nella misura e nei tempi concordati con il locatore, di tollerare le privazioni del godimento di parte del bene nel caso in cui l’immobile locato avesse bisogno di riparazioni che non possono essere rinviate al termine del contratto.
Il conduttore ha poi il dovere di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione, di restituire il bene nelle medesime condizioni in cui gli è stato consegnato, fatto salvo il deterioramento derivante dall’uso del bene conforme a quello pattuito, di rispondere della perdita e/o del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.
Il conduttore ha infine il dovere di sostenere il pagamento di ulteriori spese oltre a quelle del canone di locazione quali: spese di consumo, pulizie per luce e pulizie scale condominiali ed eventuali spese all’interno dell’immobile per migliorie.

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Diritti e doveri del conduttore (La legge per tutti)

Casa in costruzione, cosa cambia

Con il decreto n. 14/2019, segnala Confedilizia in una nota, arrivano alcune novità di interesse per il settore immobiliare, in tema di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire. Tema di cui ci siamo occupati alcuni giorni fa con l’aiuto del Consiglio del Notariato.
In particolare, le tutele per chi acquista dal costruttore sono stabilite dal Testo unico del settore rappresentato dal  decreto legislativo 122/2005. Il Consiglio del Notariato ha redatto una guida in proposito, disponibile qui. In essa si elencano le fondamentali tutele per chi tenta questa tipologia di acquisto.
“Gli elementi distintivi del Testo unico sono due, - elenca Giampaolo Marcoz, consigliere nazionale del Notariato:
La tutela dell’acquirente per quanto riguarda le somme versate nelle varie fasi dalle fondamenta alle chiavi in mano. Tale tutela obbliga il costruttore a dare una fideiussione rilasciata da una banca o un’assicurazione per un importo pari a tutte le somme versate dall’acquirente. In questo modo almeno l’acquirente in caso di fallimento recupererebbe i suoi soldi, pur restando senza casa.
La cosiddetta postuma decennale, ovvero la norma prevede che al momento del rogito il costruttore rilasci una garanzia contro i danni emersi nei dieci anni successivi, dovuti a difetti di costruzione che richiedono poi interventi da parte dell’acquirente”.
Come ottenere queste tutele? “Senz’altro facendo il preliminare dal notaio, che necessariamente implica l’attivarsi delle tutele di cui al dlgs 122/2005, - risponde il Consigliere nazionale del Notariato. - Il problema è che queste garanzie hanno costi importanti per il costruttore, perché gli si chiede un vincolo delle somme incassate. Ecco perché i preliminari spesso non vengono fatti dal notaio, ma per scrittura privata. In questo modo però si lascia scoperto l’acquirente e lo si espone al rischio di perdere le somme versate e la casa. Il consiglio è quello di ricorrere sempre al notaio, ma soprattutto in caso di acquisto da ditta costruttrice, proprio per non ritrovarsi senza tutele”.

Contratto preliminare di compravendita casa in costruzione

Quali le novità del provvedimento introdotto con il decreto 14/2019? In particolare, il esso chiarisce, anzitutto, gli attuali dubbi sullo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare nell’ambito di una procedura di liquidazione giudiziale. In questo caso si prevede, infatti, che il curatore possa sciogliersi dal preliminare anche quando il futuro acquirente abbia proposto e trascritto, prima della liquidazione giudiziale, una domanda di esecuzione in forma specifica (con lo scopo di provocare una pronuncia che produca gli stessi effetti del contratto non concluso). Tale scioglimento, tuttavia, non è opponibile all’acquirente nel caso in cui la domanda in questione venga poi accolta.
Una seconda novità riguarda l’ipotesi del subingresso del curatore nel contratto preliminare: si prevede che gli acconti eventualmente versati prima della liquidazione giudiziale possano essere considerati opponibili alla massa solo nella “misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato”.
Quanto alle novità recate alla disciplina degli immobili da costruire, il provvedimento modifica il decreto legislativo n. 122 del 2005, allo scopo di rafforzare le tutele finora previste in favore degli acquirenti di tale genere di immobili. In questa prospettiva viene, infatti, stabilito che la mancata consegna della polizza decennale postuma (e non più solo, quindi, il verificarsi di una situazione di crisi del venditore) sia motivo di escussione della fideiussione prestata dal costruttore a garanzia delle somme riscosse, nonché di nullità del contratto (“che può essere fatta valere solo dall’acquirente”).
Inoltre, si dispone che, con successivi decreti ministeriali, vengano definiti i modelli standard di fideiussione e della polizza di assicurazione e che degli estremi della polizza assicurativa, così come della sua conformità ai requisiti standard, venga fatta menzione nell’atto di trasferimento dell’immobile.
Infine, si prevede che il contratto preliminare e ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili oggetto del d.lgs. n. 122/2005 siano “stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.

la plusvalenza negli atti notarili

E’ credenza comune che le tasse e le imposte conseguenti a un trasferimento immobiliare ricadano solo sull’acquirente, come quelle relative all’imposta di registro, catastale e ipotecaria. Vi è però un caso importante nel quale invece è il venditore a produrre un reddito tassabile a seguito della sua alienazione, questo accade quando si genera una plusvalenza.

Le plusvalenze immobiliari, ai sensi dell’art. 67 del D.p.R. 917/1986, cd. “TUIR”, rappresentano uno dei possibili redditi diversi tassabili per le persone fisiche. Vengono considerate tali ogniqualvolta non siano riconducibili a redditi di capitale o non siano conseguiti nell’esercizio dell’attività d’impresa. Per generare una plusvalenza è sufficiente vendere un immobile ad un prezzo superiore a quello d’acquisto. L’aumento di valore generato dall’operazione rappresenta la cd. plusvalenza tassabile.

I casi di plusvalenza

Se in passato i casi di plusvalenza erano connessi all’accertamento di un interesse speculativo presunto, oggi sono tassativi e si trovano elencati nel già citato articolo 67. Tra le ipotesi più importanti e di rilievo per l’attività notarile vi sono quelle realizzate mediante cessione a terzi a titolo oneroso di:

1. terreni agricoli acquistati da non più di cinque anni;
2. fabbricati acquistati o costruiti da non più di cinque anni;
3. terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria (ovvero quelli così considerati dal Piano Regolatore del Comune, pur se non approvato dalla Regione);
4. terreni lottizzati (intendendosi quelli per i quali il Comune abbia approvato il piano di lottizzazione e sia stata stipulata la relativa convenzione).

Mentre nelle prime due ipotesi, la plusvalenza è tassata solo in caso di alienazione infra-quinquennale, nelle ultime due è sempre tassata, anche in caso di alienazione dopo i cinque anni dal precedente acquisto.

Eccezioni alla plusvalenza

Il legislatore prevede però alcune importanti eccezioni, stabilendo che non tutte le alienazioni a titolo oneroso siano rilevanti ai fini della determinazione della plusvalenza. In quali casi?

1. Fabbricati e terreni agricoli acquistati per successione (cfr. art. 67 lett. b);
2. Fabbricati alienati entro i cinque anni ma che per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e alienazione siano stati adibiti ad abitazione principale del titolare o dei suoi familiari (cfr. art. 67 lett. b);
3. Assegnazione di beni tra coniugi in sede di separazione e divorzio stante l’esenzione da imposizione di cui all’art. 19 della legge n. 74/1989.

A queste ipotesi di esclusione ex lege, vanno ad aggiungersi altre ipotesi di esclusione individuate dalla prassi e dalla giurisprudenza e, in particolare, quella relativa ai beni acquistati per usucapione. Secondo la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 78/2003, in caso di rivendita di tali beni risulterebbe impossibile determinare un termine iniziale da cui far decorrere il quinquennio ed anche ove ciò sia possibile, la decorrenza dei termini dell’usucapione risulterebbe di per sé incompatibile con l’intento speculativo sanzionato dalla tassazione della plusvalenza.

Come calcolare la plusvalenza?

Nel caso di rivendita di fabbricati e terreni agricoli entro i cinque anni, la plusvalenza sarà determinata dalla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del fabbricato ceduto, aumentato di ogni altro costo relativo allo stesso (come, ad esempio, il pagamento dell’onorario notarile per l’atto d’acquisto) purché regolarmente documentati.

Nel caso di alienazione di terreni edificabili o lottizzati, viene in rilievo quanto disposto dall’art. 68, 2° comma TUIR, secondo il quale il calcolo della plusvalenza tiene conto della differenza tra il prezzo di vendita e il costo fiscalmente riconosciuto, con questo intendendosi:

Per i terreni lottizzati:

• se acquistati a titolo oneroso oltre i cinque anni dalla data di lottizzazione, si fa riferimento al valore normale del terreno al quinto anno anteriore (cfr. art. 68 co. 2 TUIR);
• se acquistati a titolo oneroso entro i cinque anni dalla data di lottizzazione, si guarda al prezzo d’acquisto;
• se acquistati a titolo gratuito, il costo si determina tenendo conto del valore normale del terreno alla data di inizio della lottizzazione.

Per i terreni non lottizzati, quindi anche per quelli edificabili:

• se acquistati a titolo oneroso, si fa riferimento al prezzo d’acquisto aumentato di ogni costo connesso e rivalutato secondo gli indici ISTAT;
•  se acquistati a titolo gratuito, il costo di acquisto sarà quello indicato nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione;

Come si paga la plusvalenza?

In tutti i casi sopra evidenziati la plusvalenza verrà tassata nell’ambito della dichiarazione dei redditi, secondo le aliquote ordinarie IRPEF stabilite in funzione del reddito complessivo del venditore (si consideri che l’aliquota più bassa è attualmente fissata al 23%), salvo quanto si dirà ora.

Una prima eccezione riguarda la plusvalenza nella cessione di terreni (siano essi agricoli o  edificabili) dove il costo fiscalmente riconosciuto così come sopra individuato nei vari casi può essere sostituito dalla rivalutazione effettuata da un perito, purché il venditore che richieda tale rideterminazione del costo paghi un’imposta sostitutiva pari all’8% del valore periziato (la legge finanziaria del 2018 ha previsto la possibilità di pagare l’imposta sostitutiva in un’unica soluzione oppure in 3 tranches). Il valore così rideterminato costituisce il valore normale minimo ai fini del calcolo delle imposte e, quindi, anche della plusvalenza (normalmente il valore periziato sarà superiore a quello d’acquisto così riducendo l’importo della plusvalenza prodotta). Occorre precisare che ove si intenda cedere il terreno ad un prezzo inferiore rispetto al valore rivalutato, il venditore sarà soggetto all’imposizione della plusvalenza secondo le regole ordinarie, decurtando quanto pagato a titolo di imposta sostitutiva.

Il notaio nella plusvalenza

Una seconda e rilevante eccezione è quella introdotta dall’art. 1, comma 476 della l. 266/2005 (cd. legge finanziaria). In particolare, questa trova applicazione nel caso di plusvalenza generata dalla alienazione di beni immobili (fabbricati o terreni agricoli) acquistati o costruiti da non più di cinque anni. Ma di cosa si tratta?

Al momento dell’atto di alienazione, il venditore ha la facoltà di richiedere al notaio rogante l’applicazione di un’imposta sostitutiva con aliquota al 20% invece che  pagarla in sede di dichiarazione dei redditi secondo le aliquote ordinarie. Occorre quindi che il venditore dichiari espressamente di voler esercitare tale opzione a seguito della quale, l’imposta verrà incassata direttamente dal notaio e immediatamente versata al fisco in via telematica. Il Notaio non ha alcun potere in ordine alla determinazione e alla verifica della base imponibile, la quale dovrà risultare dalla dichiarazione fornita dal venditore stesso. Esercitata tale opzione, al Notaio non spetta altro che ricevere dal venditore la provvista e inserire nell’atto la dichiarazione del venditore,  relativa al pagamento dell’imposta, e provvedervi direttamente.

Danni casa in affitto ,chi paga ?

In caso di danni arrecati a una casa in affitto, chi paga? I nostri collaboratori di condominioweb ci illustrano la normativa al riguardo.
articolo scritto dall'avv. Simone Voltarel di condominioweb
In tema di contratto di locazione e di danni occorsi alla cosa, l'art. 1588 c.c. pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa del deterioramento sia a lui non imputabile.
In difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico.
Ne discende che grava sull'inquilino l'onere della prova liberatoria della responsabilità; al tal fine, è necessario che la causa del sinistro sia nota e possa dirsi non a lui addebitabile.

La sentenza della Cassazione

La III sezione della Cassazione, con sentenza n. 22823/2018 ha accolto il ricorso di una locatrice che, intervenuta d'urgenza per porre rimedio ad un allagamento occorso nell'abitazione condotta dall'inquilino in assenza di quest'ultimo, si era vista rigettare dalla Corte territoriale la domanda di risarcimento danni, in ragione del ritenuto raggiungimento della prova idonea a superare la responsabilità del conduttore.
La Corte d'Appello aveva infatti ritenuto - errando secondo la Cassazione in commento - che ove la causa del danno sia sconosciuta non sia imputabile al conduttore, pur non essendo stata raggiunta tale prova ed, anzi, essendo emersa dall'istruttoria una mera probabilità che l'allagamento fosse dipeso dalla rottura di un tubo flessibile. In conformità ai principi sull'inadempimento previsti dall'art. 1218 co. I c.c., il conduttore ha la possibilità di liberarsi dalla responsabilità per l'inadempimento - nel caso di specie, cioè, per la perdita o deterioramento della cosa condotta - provando che i fatti si sono verificati per cause a lui non imputabili e, quindi, che la prestazione è divenuta impossibile senza sua colpa.
Non senza qualche analogia con l'art. 2051 c.c. in tema di responsabilità aquiliana per il danno causato da cose in custodia - che, com'è noto, è caratterizzato da una prova liberatoria estremamente ardua, tanto da indurre più di qualche studioso e parte della giurisprudenza a catalogarla come forma di responsabilità oggettiva - al conduttore non sarà sufficiente dimostrare d'aver adoperato la diligenza media o del buon padre di famiglia per liberarsi dalla responsabilità.
Al contrario, dovrà fornire una prova liberatoria piena e completa.
Tale onere può ritenersi assolto con la dimostrazione dell'inadempimento alle obbligazioni di cui agli art. 1575 e 1576 c.c. e la conseguente colpa del locatore per non aver mantenuto la cosa in stato da servire all'uso convenuto, dal quale sia direttamente, con uno stretto rapporto eziologico, derivato il fatto che ha causato il danno.
Ancora, in alternativa dovrà esser provato il caso fortuito o la forza maggiore, ossia fatti che abbiano reciso il nesso detentivo con la res e, per conseguenza, il potere dell'inquilino di gestirla diligentemente.
In caso di perdita derivante da un disastro naturale, quindi, non sarà sufficiente il riscontro positivo del medesimo, ma l'inquilino dovrà ancora provare d'aver diligentemente adempiuto al suo obbligo di custodia.
Tale onere non è infatti assorbito dall'evento calamitoso, poiché è comunque possibile che il danno causato dal disastro potesse esser evitato o prevenuto con la condotta diligente dell'obbligato.
Da un'analisi più approfondita, quindi, emerge che la prova liberatoria da fornire non dovrà avere ad oggetto la mera non imputabilità del fatto, bensì e di più la prova che la causa dello stesso sia aliena e non collegabile al conduttore.
La giurisprudenza - dalla quale la Cassazione in rassegna non si discosta - in più occasioni ha infatti caricato l'inquilino di una presunzione di colpa superabile solo con la prova che la causa del fatto, che deve essere concretamente e positivamente identificata, non gli sia imputabile (sul punto, Cass. 16877/2016, Cass. 11005/2006, Cass. 15818/2005).
Ne discende che la causa rimasta non individuata - come nel caso esaminato dalla pronuncia in commento - non libera il conduttore dalla responsabilità per inadempimento. Tale principio, accolto in giurisprudenza, è temperato da una parte della dottrina secondo la quale il conduttore non sarebbe tenuto a provare la causa specifica dell'evento dannoso ma solamente l'insussistenza del nesso eziologico tra la sua condotta e l'evento.
In ogni caso, va rilevato che la responsabilità non può esser addebitata al conduttore ove il fatto determinante il danno sia iniziato o partito da strutture o apparati dell'immobile fuori dalla sua disponibilità e così dalla sua sfera di vigilanza e custodia.
Merita inoltre d'esser annotata la pronuncia 2550/2007 per cui l'assoluzione in sede penale, ove si sia accertato che il conduttore non è responsabile del danno, non è sufficiente ad identificarne la causa e, pertanto, a rigettare la richiesta di condanna per il risarcimento del danno; un tanto perché, come sopra illustrato, proprio a lui spetta l'onere di dimostrare l'estraneità alla causa, secondo il riparto civilistico dell'onere della prova.
Per concludere la vicenda, la Cassazione ha quindi accolto il ricorso della proprietaria e rinviato alla Corte d'Appello per farla giudicare secondo i dettami sopra riportati.