mercoledì 17 ottobre 2018

Bonus casa 2019, importanti novità in arrivo con la legge di bilancio

L'approvazione del documento programmatico di bilancio (che contiene sia il decreto fiscale che la legge di bilancio per il 2019) ha portato importanti novità per il bonus casa 2019. Non solo le annunciate proroghe per le detrazioni, ma anche norme semplificate per le donazioni di immobiliari o l'introduzione della cedolare secca al 21% per le locazioni commerciali.

bonus casa 2019: la proroga delle detrazioni

La prima buona notizia riguarda la proroga delle detrazioni per la riqualificazione e la ristrutturazione della casa. In particolare le misure riguardano:
  • Proroga al 31 dicembre 2019 della detrazione per gli interventi ristrutturazione edilizia al 50% (da suddividere in 10 quote annuali)
  • Proroga al 31 dicembre 2019 della detrazione per gli interventi di efficienza energetica (da suddividere in 10 quote annuali) ma in misura inferiore per alcune fattispecie (50% invece che 65%, per sostituzione di infissi, schermature solari, impianti di climatizzazione invernale tramite caldaie a condensazione e a biomassa). L'ecobonus viene esteso anche gli immobili degli Istituti autonomi per le case popolari
  • Proroga per il 2019 della detrazione per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe energetica elevata finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione
  • Proroga per il 2019 della detrazione al 36% del bonus verde, per gli interventi di cura, ristrutturazione e irrigazione del verde privato. Il bonus può essere richiesto anche per gli interventi condominiali, in questo caso il limite di spesa sarà di 5000 euro.

Cedolare secca estesa ai negozi per il 2019

Misura da tempo sollecitata da Confedilizia, approda nel disegno di legge di bilancio, la norma che prevede l'introduzione di una "cedolare secca" anche per gli affitti di negozi. Si tratta di una flat tax al 21% sui locali commerciali che si applicherà solo ai nuovi contratti di affitto. Secondo il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa si "tratta di un passo importante che contribuirà ad attenuare la piaga dei locali vuoti, favorendo l’avvio di nuove attività economiche e scongiurando il dilagare di situazioni di degrado". Secondo l'analisi di SoloAffitti, si tratta di una manovra che farà risparmiare ai proprietari dei locali dai 1000 ai 2800 euro all'anno.

donazioni immobiliari, novità in arrivo

Novità in arrivo anche per le donazioni immobiliari. Nel decreto anti-burocrazia, infatti, trovano spazio delle norme per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione. Le imposte previste sono le stesse applicate alle successioni e variano in funzione del rapporto di parentela tra donante e beneficiario.

lunedì 8 ottobre 2018

Ricalcolo delle tabelle millesimali , chi paga ?

il quesito :  Mia moglie è proprietaria di due immobili situati in un vecchio condominio. Molti degli appartamenti siti nello stabile, negli anni, hanno subito diverse ristrutturazioni, con una moltiplicazione delle unità abitative. Le quote millesimali sono state finora sempre ricalcolate dall’amministratore semplicemente basandosi sui dati di superficie del precedente alloggio, e ripartite sulle nuove unità. Sappiamo, però, che ciò non è corretto e l’assemblea è in procinto di deliberare un ricalcolo puntuale da parte di un tecnico qualificato. Chi deve pagare questo ricalcolo: tutti i condòmini, e quindi anche chi non ha mai apportato variazioni al progetto originale, o solo coloro che hanno fatto le modifiche? G.L. - Imperia
La risposta. L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile precisa che «i valori proporzionali delle singole unità immobiliari possono essere rettificati o modificati quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazioni, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione».
Dal tenore letterale della norma emerge che il condomino e/o i condòmini che hanno dato luogo alla variazione dovranno sostenere anche il costo delle rettifica e/o modifica delle tabelle millesimali.
fonte : Repubblica

venerdì 5 ottobre 2018

Contratto preliminare del preliminare, cos'è e come funziona?

Se tutti conoscono il preliminare di compravendita, un contratto forse poco conosciuto è il cosiddetto "preliminare del preliminare". I nostri collaboratori di condominioweb, ci spiegano come funziona e quali sono le norme che lo disciplinano.
articolo scritto dall'avvocato Alessandro Gallucci di condominioweb
È possibile che le parti interessate alla stipula di un simile contratto si accordino preventivamente affinché in futuro in un momento certo ovvero a determinate condizioni siano obbligate a stipulare un contratto preliminare?
Laddove tutto ciò sia possibile, quali sono le conseguenze per la parte inadempiente, cioè quali le conseguenze per la parte che, stipulato il preliminare di preliminare non abbia poi mantenuto la parola non firmando il contratto preliminare?
Le questioni poste sono tutt'altro che secondarie o pacifiche, tant'è che nel 2015 si rese necessario un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.
Andiamo per gradi.

contratto preliminare di compravendita, cos'è?

Il contratto preliminare, secondo la nozione comunemente accolta di questo genere di negozio, è quell'accordo col quale le parti contraenti si vincolano a stipulare un successivo contratto definitivo, ovvero conclusivo dell'accordo raggiunto.
Classico l'esempio del contratto preliminare di compravendita di un bene immobile: in tal caso le parti s'impegnano a stipulare entro una determinata data, ovvero in una specifica data, il contratto definitivo di compravendita dell'immobile.
Esse, quindi, non addivengono subito alla compravendita, che nel caso in esame s'intende realizzata con lo scambio dei consensi (art. 1376 c.c.), ma s'impegnano a concludere un successivo contratto a tale scopo.

Caratteristiche di un contratto preliminare

Caratteristiche peculiari riconducibili al contratto preliminare sono le seguenti:
  • esso deve avere la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità dell'accordo, così come stabilito dall'art. 1351 c.c.;
  • ove non sia escluso dalle parti, la stipula del preliminare consente di domandare all'Autorità Giudiziaria una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso contro la parte inadempiente, così detta esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.).
Sintesi: Tizio e Caio s'impegnano, con contratto preliminare, a stipulare la compravendita di un appartamento entro l'1 giugno.
Tizio, venditore, in data 1 giugno non si presenta presso il notaio indicato dalla parte promissaria acquirente; quest'ultima - nel nostro caso Caio - potrà richiedere al giudice - tra l'altro trascrivendo presso i registri immobiliari l'atto di citazione - la domanda giudiziale volta ad ottenere una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso.
È possibile che le parti stipulino un contratto o comunque un accordo col quale s'impegnino non a firmare un definitivo, ma a stipulare un contratto preliminare?
La risposta alla domanda è tutt'altro che scontata, anzi è difficile dir nettamente sì o no. Anche le Sezioni Unite, nel 2015, si sono cimentate sul quesito, in ragione di un contrasto dottrinario-giurisprudenziale in materia. La risposta è stata: dipende dalle circostanze.
Non si pensi che l'idea di un preliminare di preliminare sia così bislacca: si guardi alla proposta di acquisto firmata presso i locali di un'agenzia immobiliare che contenga in sé la specificazione che, in caso di sua accettazione, si addiverrà entro una particolare data, alla stipula del contratto preliminare.

preliminare di compravendita fac simile

Per parte della giurisprudenza questo genere di accordo, cioè il primo accordo, era da considerarsi nullo per mancanza di causa.
Come dire: non può dirsi concluso alcun contratto perché non esistono, in senso giuridico, ragioni che giustifichino la firma di un accordo che rimanda ad un altro accordo anch'esso non definitivo. O si passa dal preliminare al definitivo, oppure non ci sono alternative.
Le Sezioni Unite, con un lungo ragionamento volto a dar maggior valore anche alla causa concreta del contratto, ossia alle ragioni pratiche che spingono le parti ad ipotizzare una simile regolamentazione dei loro interessi, non sono state così nette.
Insomma per i Supremi giudici possono esistere ragioni, da valutarsi di volta in volta, che facciano considerare valido il così detto contratto preliminare di preliminare.
Nella causa da loro risolta con un rinvio, ossia con l'invito al giudice che aveva emesso la sentenza da loro vagliata a riesaminare la controversia, hanno enunciato il seguente principio di diritto, ovvero il riferimento nella valutazione di casi del genere.
Questo il principio: "in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale» (Cass. SS.UU. 6 marzo 2015 n. 4628).

Inadempimento del preliminare di compravendita

Stando così le cose, è evidente, non si può dire, in astratto quale sia la conseguenza per il caso di inadempimento dell'obbligo di stipulare un preliminare contenuto in un precedente accordo (preliminare di preliminare).
Le ipotesi sono varie e tutte legate alla valutazione concreta della validità di quell'accordo. In caso di accordo non valido, nessuna conseguenza.
In caso di accordo valido le conseguenze possono essere solamente risarcitorie, ove quell'accordo sia qualificabile ancora come fase della trattativa, ovvero come un vero e proprio accordo con esclusione di esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.), ovvero ancora come un accordo a tutto tondo, come tale soggetto ad esecuzione ex art. 2932 c.c.
fonte : idealista

Nuova battuta d'arresto per i prezzi delle case: -1,4% nel III trim 2018

Il terzo trimestre si chiude con una nuova battuta d’arresto per le case di seconda mano in Italia, con una flessione dell’1,4% nei tre mesi e del 2,5% su base annua.
Il trend negativo dei valori porta il prezzo di richiesta a una media di 1.772 euro/m², ai minimi in oltre 7 anni di rilevazioni dell’ufficio studi di idealista.
Secondo Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’ufficio studi di idealista: “se da un lato l’andamento rispecchia la stagionalità - lo storico delle nostre statistiche ci dice che i prezzi rallentano durante i mesi estivi - , dall’altro il recupero dei valori è in ritardo rispetto ai grandi centri del nord, con alcune eccezioni come Napoli e Firenze. Nel complesso si può dire che il deciso rilancio delle compravendite, partito nel 2016, non è andato di pari passo con la ripresa dei prezzi, che quest’anno prevediamo ancora in calo, con buone prospettive per chi acquista”.
Regioni
Il trend negativo dei valori immobiliari investe tutte le regioni italiane a eccezione di Basilicata (6%%), Molise (3,2%) e Calabria (0,5%). I ribassi percentuali più elevati si registrano in Friuli Venezia Giulia (3,3%), Lazio (-3%) e Valle d’Aosta (2,7%);
14 regioni segnano cali compresi tra il 2,5% dell’ Abruzzo e lo 0,5% delle Marche.
La Liguria, in flebile calo rispetto a 3 mesi fa, guida la graduatoria dei valori regionali con i suoi 2.548 euro al metro quadro davanti a Valle d’Aosta (2.358 euro/m²) e Trentino Alto Adige (2.351 euro/m²). La regione più economica è ancora un altro trimestre in più la Calabria, con 889 euro al metro quadro, davanti a Molise (1.038 euro/m²) e Sicilia (1.105 euro/m²).

Province
Il trend discendente dei prezzi delle case si conferma in oltre il 60% dei mercati provinciali monitorati nel corso del terzo trimestre dell’anno. Alcune macrozone mostrano ancora una una certa instabilità con le variazioni più marcate a Gorizia (-8,9%) e Agrigento (-8,5%), seguite da Brindisi (-7,1%). Percentuali di ribassi sopra la media del periodo caratterizzano ben 36 mercati da Vercelli (-6,5%) a Latina (-1,5%). All’opposto i rimbalzi maggiori si rilevano nel materano, con un incremento delle richieste da parte dei proprietari del 7,6% (il territorio è entrato nel circuito delle Città Europee della Cultura), davanti a Rimini (3,8%) e Sondrio (3,7%).
Sul fronte dei prezzi di vendita Savona (3.386 euro/m²) è la più cara, davanti a Bolzano (3.165 euro/m²) e Firenze (2.651 euro/m²), che scalza dal podio Imperia. Nessun ribaltone nella parte bassa, dove Agrigento (776 euro/m²) e Caltanissetta (739 euro/m²) precedono Biella, fanalino di coda con 638 euro.

Città
Complessivamente i prezzi della case sono scesi ancora durante i mesi estivi in 59 delle 104 città monitorate in questo rapporto.
Le svalutazioni più forti si registrano a Chieti (-5,6%), Matera (-4,7%) e Frosinone (4,5%). A Roma i prezzi si sono ridotti di un ulteriore 1,3%, mentre a Milano i prezzi segnano un incremento dello 0,8%. Cuneo e Pavia, con un aumento del 5,6%, sono i capoluoghi di provincia dove i proprietari hanno aumentato di più le loro pretese, davanti a Napoli (4,5%).
Venezia (4.425 euro/m²) è il capoluogo più caro d’Italia seguita da Firenze (3.601 euro/m²), Milano (3.402 euro/m²), Bolzano (3.400 euro/m²) e Roma (3.111 euro/m²). Nella parte bassa del ranking Caltanissetta è la nuova maglia nera con 706 euro al metro quadro.

L’indice dei prezzi degli immobili di idealista
Il portale immobiliare idealista è attualmente una delle pagine web più utilizzate in Italia da privati e professionisti immobiliari per la vendita, l’acquisto e l’affitto di immobili. Con una base dati di oltre 1 milione di immobili l’ufficio studi idealista realizza analisi e studi relative al prezzo delle abitazioni nel nostro Paese dal 2007.
Per la realizzazione di quest’indice sono stati analizzati i dati di 462.367 annunci immobiliari pubblicati su idealista tra giugno e settembre 2018; questi immobili hanno superato il controllo di qualità basato su informazioni come prezzo, dimensione, distribuzione e non duplicazione.
Per permettere una sufficiente standardizzazione dei risultati sono analizzati soltanto i comuni che hanno mantenuto una media costante di 50 o più annunci di case di seconda mano in vendita, nel corso del periodo di studio. I comuni che non hanno raggiunto questa media sono stati esclusi dal campione di analisi, al pari di quelli che hanno registrato una variazione di più del 30% del numero di annunci nel periodo dato.
fonte : idealista

Aumento dello spread,quali conseguenze sui mutui

I movimenti del mercato della scorsa settimana, dovuti all’incertezza sulla manovra 2019, hanno creato qualche preoccupazione: borsa giù, spread su, e la paura di un impatto anche su mutui e finanziamenti è tornata a fare capolino. Preoccupazioni fondate? idealista/news ne ha parlato con Renato Landoni (Kiron Partners), Roberto Anedda (Mutuionline), Antonio Ferrara (Monety) e Riccardo Bernardi (24 Max).
“Lo “spread” – spiega a idealista/news Renato Landoni di Kiron Partners, - può essere inteso come il differenziale di collocamento tra tasso applicato al bund tedesco a 10 anni e il tasso del BTP decennale italiano. Oppure nel settore creditizio è più comunemente riferito al “prezzo” dei prodotti finanziari che una banca colloca, che viene poi aggiunto al costo agli indici interbancari per formare il tasso finale. In questo contesto, dando per assunto che ci riferiamo alla prima ipotesi, il forte aumento dello spread in questi ultimi giorni è dovuto principalmente alle incertezze del contesto economico del nostro Paese”. In teoria, quindi, tale parametro non dovrebbe avere conseguenze dirette sui costi dei mutui. Tuttavia, “con l’aumento dello spread – continua Landoni, - gli istituti di credito avranno delle ripercussioni sui costi di approvvigionamento del denaro e di conseguenza potrebbero nel tempo aumentare il prezzo dei finanziamenti. Aumentando gli spread aumenterebbero i tassi applicati sui mutui e ciò potrebbe generare un calo della domanda di finanziamenti”.
“La reazione dei mercati – aggiunge Antonio Ferrara, ad di Monety Srl, società finanziaria collegata a Gabetti Property Solutions, - dopo l’approvazione della nota del Def da parte del consiglio dei Ministri, non è stata certamente positiva per i titoli bancari che venerdì hanno registrato pesanti perdite sul listino milanese, con qualche istituto che ha lasciato sul campo quasi il 10% della propria capitalizzazione. Dopo questa prima reazione emotiva, occorre però guardare nel dettaglio la manovra economica del 2019 ed attendere il giudizio degli investitori internazionali”.
“Al momento non si vedono contraccolpi duraturi sui mercati – nota Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline. – Ma in futuro questa situazione di tensione potrebbe perdurare e sfociare in un’incertezza sulla manovra, che va ancora dettagliata Nei prossimi mesi arriveranno anche gli aggiornamenti delle agenzie di rating, e anche questa è una ulteriore variabile da considerare. A quel punto se lo spread aumentasse, farebbe lievitare i costi dei finanziamenti delle banche, che di conseguenza aumenterebbero i costi dei propri servizi, compresi i mutui”.
E’ opportuno preoccuparsi, allora? “Non parlerei di un “allarme” – rassicura Landoni, - in quanto siamo in un contesto di settore dove la Bce ha assunto una politica dei tassi espansiva e ha adottato le idonee misure per far sì che le banche veicolino la forte liquidità immessa sul mercato proprio dalla Banca Centrale alle imprese e alle famiglie. Sarà importante capire il ruolo che la Bce assumerà a tal riguardo, visto che nel recente passato ha dimostrato di essere attenta a queste dinamiche, portando i tassi di interesse ai minimi storici e mettendo le banche nelle condizioni di essere molto competitive relativamente all’offerta”.
“Un prossimo rialzo dei tassi Bce potrebbe addirittura garantire anche effetti positivi sui mutui – ipotizza Ferrara, - dettati da una minore rigidità da parte delle banche nell’erogazione dei finanziamenti. Ad oggi difatti i margini d’interesse, ridotti ai minimi termini per effetto della grande liquidità sui mercati, non hanno garantito grande flessibilità da parte delle banche che hanno ovviamente collocato i finanziamenti solo a clienti particolarmente meritevoli. L’aumento dei margini potrebbe quindi garantire maggiori opportunità per quella fascia di clienti che negli ultimi anni è rimasta ai margini del credito”.
“In questi mesi le banche hanno potuto offrire mutui ancora ai tassi minimi storici proprio perché lo scenario è ancora positivo – rassicura da parte sua Anedda. – Ci si aspetta poi che anche il costo del denaro non si modifichi significativamente fino all’estate dell’anno prossimo. Quindi anche se dovessimo entrare in una prospettiva di rialzo dei tassi, non ci sarebbero impatti significativi per almeno un paio d’anni. La nostra prospettiva è ancora positiva, anche per i tassi fissi, nonostante il leggero rialzo dell’Irs a lungo termine verificatosi negli ultimi giorni. “
 “Quando vengono approvate finanziarie come quella di questi le speculazioni sono inevitabili – commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX, la nuova società di mediazione creditizia collegata a Re/Max che sarà operativa da gennaio con i primi 30 collaboratori. - Già questa mattina infatti vediamo Piazza Affari positiva e spread Btp/Bund in calo. Certo, venerdì è stata una giornata difficile, ma occorre distinguere la speculazione dai reali timori per il nostro paese. Noi non siamo particolarmente preoccupati da possibili movimenti di spread, anche se dovessero avere ripercussioni sui tassi effettivi dei mutui. Ad oggi infatti il momento di mercato è tale che, con un tasso variabile intorno all’1 e un tasso fisso intorno al 2%, anche se ci fosse un rialzo dei tassi i mutui sarebbero comunque ottenibili a condizioni di favore inimmaginabili rispetto ai picchi del 5% del 2006-2007, considerati anche i prezzi immobiliari molto più bassi di allora.  Siamo fiduciosi che il trend del mercato immobiliare resterà favorevole - aggiunge, - anche nei prossimi anni: anche i prezzi, che con il 2017 sono giunti ai minimi e che quest’anno prevediamo stabili, sono un ulteriore incentivo all’acquisto. Restiamo quindi moderatamente ottimisti. Quanto a 24 Max – aggiunge Bernardi, - si innesta in una società che ha superato le 400 agenzie e i 3100 agenti ed è quindi matura per avere una rete finanziaria dedicata. Il 75% delle transazioni Re/max avviene tramite mutuo, con un valore medio di 230 mila euro e erogazione media di 140 mila. In 5 anni prevediamo di arrivare ai 200 mediatori previsti e ai 550 mln di erogato”.
fonte : idealista