Danni casa in affitto ,chi paga ?

In caso di danni arrecati a una casa in affitto, chi paga? I nostri collaboratori di condominioweb ci illustrano la normativa al riguardo.
articolo scritto dall'avv. Simone Voltarel di condominioweb
In tema di contratto di locazione e di danni occorsi alla cosa, l'art. 1588 c.c. pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa del deterioramento sia a lui non imputabile.
In difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico.
Ne discende che grava sull'inquilino l'onere della prova liberatoria della responsabilità; al tal fine, è necessario che la causa del sinistro sia nota e possa dirsi non a lui addebitabile.

La sentenza della Cassazione

La III sezione della Cassazione, con sentenza n. 22823/2018 ha accolto il ricorso di una locatrice che, intervenuta d'urgenza per porre rimedio ad un allagamento occorso nell'abitazione condotta dall'inquilino in assenza di quest'ultimo, si era vista rigettare dalla Corte territoriale la domanda di risarcimento danni, in ragione del ritenuto raggiungimento della prova idonea a superare la responsabilità del conduttore.
La Corte d'Appello aveva infatti ritenuto - errando secondo la Cassazione in commento - che ove la causa del danno sia sconosciuta non sia imputabile al conduttore, pur non essendo stata raggiunta tale prova ed, anzi, essendo emersa dall'istruttoria una mera probabilità che l'allagamento fosse dipeso dalla rottura di un tubo flessibile. In conformità ai principi sull'inadempimento previsti dall'art. 1218 co. I c.c., il conduttore ha la possibilità di liberarsi dalla responsabilità per l'inadempimento - nel caso di specie, cioè, per la perdita o deterioramento della cosa condotta - provando che i fatti si sono verificati per cause a lui non imputabili e, quindi, che la prestazione è divenuta impossibile senza sua colpa.
Non senza qualche analogia con l'art. 2051 c.c. in tema di responsabilità aquiliana per il danno causato da cose in custodia - che, com'è noto, è caratterizzato da una prova liberatoria estremamente ardua, tanto da indurre più di qualche studioso e parte della giurisprudenza a catalogarla come forma di responsabilità oggettiva - al conduttore non sarà sufficiente dimostrare d'aver adoperato la diligenza media o del buon padre di famiglia per liberarsi dalla responsabilità.
Al contrario, dovrà fornire una prova liberatoria piena e completa.
Tale onere può ritenersi assolto con la dimostrazione dell'inadempimento alle obbligazioni di cui agli art. 1575 e 1576 c.c. e la conseguente colpa del locatore per non aver mantenuto la cosa in stato da servire all'uso convenuto, dal quale sia direttamente, con uno stretto rapporto eziologico, derivato il fatto che ha causato il danno.
Ancora, in alternativa dovrà esser provato il caso fortuito o la forza maggiore, ossia fatti che abbiano reciso il nesso detentivo con la res e, per conseguenza, il potere dell'inquilino di gestirla diligentemente.
In caso di perdita derivante da un disastro naturale, quindi, non sarà sufficiente il riscontro positivo del medesimo, ma l'inquilino dovrà ancora provare d'aver diligentemente adempiuto al suo obbligo di custodia.
Tale onere non è infatti assorbito dall'evento calamitoso, poiché è comunque possibile che il danno causato dal disastro potesse esser evitato o prevenuto con la condotta diligente dell'obbligato.
Da un'analisi più approfondita, quindi, emerge che la prova liberatoria da fornire non dovrà avere ad oggetto la mera non imputabilità del fatto, bensì e di più la prova che la causa dello stesso sia aliena e non collegabile al conduttore.
La giurisprudenza - dalla quale la Cassazione in rassegna non si discosta - in più occasioni ha infatti caricato l'inquilino di una presunzione di colpa superabile solo con la prova che la causa del fatto, che deve essere concretamente e positivamente identificata, non gli sia imputabile (sul punto, Cass. 16877/2016, Cass. 11005/2006, Cass. 15818/2005).
Ne discende che la causa rimasta non individuata - come nel caso esaminato dalla pronuncia in commento - non libera il conduttore dalla responsabilità per inadempimento. Tale principio, accolto in giurisprudenza, è temperato da una parte della dottrina secondo la quale il conduttore non sarebbe tenuto a provare la causa specifica dell'evento dannoso ma solamente l'insussistenza del nesso eziologico tra la sua condotta e l'evento.
In ogni caso, va rilevato che la responsabilità non può esser addebitata al conduttore ove il fatto determinante il danno sia iniziato o partito da strutture o apparati dell'immobile fuori dalla sua disponibilità e così dalla sua sfera di vigilanza e custodia.
Merita inoltre d'esser annotata la pronuncia 2550/2007 per cui l'assoluzione in sede penale, ove si sia accertato che il conduttore non è responsabile del danno, non è sufficiente ad identificarne la causa e, pertanto, a rigettare la richiesta di condanna per il risarcimento del danno; un tanto perché, come sopra illustrato, proprio a lui spetta l'onere di dimostrare l'estraneità alla causa, secondo il riparto civilistico dell'onere della prova.
Per concludere la vicenda, la Cassazione ha quindi accolto il ricorso della proprietaria e rinviato alla Corte d'Appello per farla giudicare secondo i dettami sopra riportati.

Come detrarre le spese di intermediazione immobiliare

E’ possibile detrarre le spese di intermediazione immobiliare. L’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile. Vediamo tutto quello che serve sapere per poter usufruire della detrazione.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, in cosa consiste

Dall’Irpef lorda è possibile detrarre un importo, pari al 19%, dei compensi comunque denominati pagati a soggetti di intermediazione immobiliare, in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità (articolo 15, comma 1, lett. b–bis, Tuir).
Come sottolineato, la detrazione spetta a condizione che l’immobile acquistato sia adibito ad abitazione principale. In particolare:

• per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente;
  
• l’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale entro i termini previsti dalla lett. b) dell’art. 15 del TUIR, concernente la detrazione spettante per gli interessi passivi pagati per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale e, quindi, ordinariamente entro un anno dall’acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni ivi previste.
  

La detrazione spetta anche nel caso di sottoscrizione del contratto preliminare, a condizione che quest’ultimo sia registrato.
Si ha diritto all’agevolazione anche nell’ipotesi in cui le spese per l’intermediazione immobiliare siano state sostenute nell’anno precedente la stipula del preliminare (ad esempio, al momento dell’accettazione della proposta di acquisto), a patto che, alla data di presentazione della dichiarazione in cui la detrazione è fatta valere, risulti stipulato e registrato il preliminare di vendita o il rogito (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, pagina 121).

Detrazione spese intermediazione immobiliare, a chi spetta

Come detto, l’agevolazione spetta esclusivamente all’acquirente dell’immobile e, come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, non può beneficiarne il venditore, anche se ha corrisposto la relativa provvigione all’intermediario immobiliare (circolare n. 7/E del 27 aprile 2018). La detrazione, inoltre, non spetta se la spesa è sostenuta nell’interesse di un familiare fiscalmente a carico.
Se l’unità immobiliare è acquistata da più persone, la detrazione, nel limite di 1.000 euro, deve essere ripartita tra i comproprietari in base alla percentuale di proprietà. Il beneficio, pertanto, può essere attribuito al proprietario dell’immobile, in percentuale, qualora la fattura risulti intestata almeno a uno dei proprietari.
Nell’ipotesi di:

• fattura intestata a un solo proprietario, ma immobile in comproprietà, al fine di consentire la detrazione pro-quota anche al comproprietario che non è indicato nella fattura, sarà necessario integrare il documento annotandovi i dati di quest’ultimo;
  
• immobile intestato a un solo proprietario, ma fattura cointestata al proprietario e a un’altra persona, al fine di consentire la detrazione dell’intero importo all’unico proprietario sarà necessario integrare la fattura, annotando che l’onere per l’intermediazione è stato sostenuto interamente da quest’ultimo;
  
• fattura intestata esclusivamente a una persona che non sia proprietaria dell’immobile, le spese per l’intermediazione non potranno essere detratte neanche dal proprietario.
  

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i requisiti degli agenti immobiliari

Per poter usufruire delle detrazioni, è necessario che i professionisti dell’immobiliare siano iscritti come agenti immobiliari in base alla legge n 39 del 1989 che ne disciplina anche le modalità e funzioni.

Detrazione spese intermediazione immobiliare, i documenti da conservare

Con la circolare n. 20 del 13 maggio 2011 è stato precisato che:

• la detrazione non spetta se la fattura rilasciata dall’intermediario immobiliare è intestata a un soggetto non proprietario;
  
• nel caso in cui la fattura sia intestata a un solo proprietario, ma l’immobile è in comproprietà, è necessario integrarla con i dati anagrafici del comproprietario mancante;
  
• se la fattura è intestata al proprietario dell’immobile e a un altro soggetto non proprietario, è necessario che in fattura venga specificato (o integrato) che l’onere è stato sostenuto solo dal proprietario.
  

Donazione ,come vendere un immobile donato in modo sicuro

Procedure più sicure per le donazioni di beni immobili e ampliamento dei patti di famiglia. A chiederlo sono i notai italiani. Vediamo quali sono le problematiche registrate in tale ambito e quali sono i punti del progetto di riforma a cui sta lavorando il Consiglio Nazionale del Notariato.

Donazioni beni immobili, i problemi

Come evidenziato dal Notariato, sui beni immobili donati ci sono problemi di circolazione che si prospettano di fronte a un venditore che, magari a distanza di tempo dalla data in cui ha ricevuto una donazione e con il donante ancora in vita, intenda alienare il bene di provenienza donativa.
Secondo il rapporto Dati Statistici Notarili, in Italia sono state stipulate nel 2017 più di 135.000 donazioni immobiliari, nel 2016 quasi 139.000 e nel primo semestre 2018 si registra un aumento del 5% per le donazioni di fabbricati e del 4% per le donazioni della nuda proprietà di fabbricati.
Il Notariato ha sottolineato che già con il Congresso di Verona dell’ottobre 2016 il Consiglio stesso aveva richiamato l’attenzione dei giuristi e del mondo politico sull’opportunità di un intervento di riforma del diritto ereditario.
L’evoluzione del diritto di famiglia, dalla legge n.151/1975 ad oggi, si è sviluppata nel senso dell’instabilità e della multiformità delle relazioni parentali (divorzio breve; degiurisdizionalizzazione dei procedimenti di separazione e divorzio; unioni civili; convivenze registrate), fenomeni che portano con sé l’urgenza di affrontare il nodo del diritto ereditario nella famiglia che cambia.

Donazioni beni immobili, il progetto di riforma del notariato

Il progetto di riforma a cui sta lavorando il Consiglio Nazionale del Notariato seguirà le seguenti linee:
Revisione della qualificazione legittima (la legittima come diritto su una parte in natura del patrimonio ereditario): sono forse maturi i tempi per una diversa qualificazione del diritto alla legittima, quale diritto di credito, a una parte del valore del patrimonio ereditario, che può essere soddisfatto con qualsiasi bene, anche non ereditario. Tale riforma consentirebbe, tra l’altro, di superare le note difficoltà di negoziazione dei beni di provenienza donativa.
Superamento del divieto dei patti successori, almeno di quello rinunciativo (come è già, per esempio, nel diritto tedesco, svizzero, francese e austriaco): si ritiene giunto il momento in cui consentire ai presunti futuri eredi di rinunciare ai propri diritti (meglio, alle proprie attese) almeno su determinati beni di proprietà del proprio ascendente o coniuge, che si ritiene potranno essere oggetto di una futura eredità.
Ampliamento dell’ambito di applicazione del patto di famiglia sempre nell’ottica di consentire la pianificazione concordata dei trasferimenti endofamiliari e, in genere, del passaggio generazionale della ricchezza: va valutata l’opportunità di ampliare l’ambito di applicazione del patto di famiglia, oggi limitato ad aziende e quote societarie, prevedendo un patto di famiglia “allargato”, che consenta, sul piano oggettivo, di dare stabilità ai trasferimenti fatti in vita a favore degli stretti congiunti anche di beni diversi da quelli “produttivi” e, sul piano soggettivo, che vada verso la possibilità di stipulare un patto capace di coinvolgere il patrimonio di entrambi i genitori (si pensi a due coniugi, ciascuno proprietario di beni determinati, che intendano distribuire detti beni tra i figli senza distinguere tra il patrimonio del padre e quello della madre).
Introduzione del certificato di successione: con l’obiettivo di dare certezza e stabilità ai trasferimenti e alle procedure ereditarie, si potrebbe immaginare l’introduzione nell’ordinamento del certificato di successione, cioè di un atto notarile nel quale, su richiesta di parte, potrebbero essere contenuti:

• i dati relativi alla devoluzione del patrimonio ereditario, le generalità di ciascun erede e/o legatario ed i diritti a lui spettanti, i poteri della persona designata per eseguire le disposizioni testamentarie o per amministrare la successione;
• eventualmente l’accettazione di eredità, anche con il beneficio d’inventario, la rinuncia all’eredità ovvero il rifiuto di legato, la rinuncia all’azione di riduzione ovvero gli accordi per l’integrazione dei diritti di legittimari lesi o confermare eventuali disposizioni testamentarie nulle, in conformità all’art. 590 del Codice civile.

Donazioni beni immobili, come evitare i rischi

Acquistare una casa in donazione può rivelarsi rischioso, ma evitare problemi è possibile. Si ricorda che la donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. Con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà.
Per proteggere la donazione, l’erede può rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita. A chiarirlo è stata la sentenza del Tribunale di Pescara n. 250/2017, ricalcando quanto già espresso dal Tribunale di Torino (sentenza n. 2298/2014).
Chi dona una casa, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali la legge accorda sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. I legittimari possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”, una causa volta a recuperare quella parte di eredità che spetta loro per legge.
L’azione di riduzione, però, non può essere esperita superato un certo termine: 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari; 10 anni dall’apertura della successione. Superato questo arco di tempo, se non viene intrapresa alcuna azione, la donazione diventa inattaccabile.
La prassi notarile ha elaborato una soluzione più rapida, convalidata dai giudici: far firmare all’erede legittimario una rinuncia a contestare la donazione. In questo modo, l’erede si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. Se gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere raccolta da tutti quanti. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita.
Con questo accordo, tuttavia, il legittimario non perde la propria quota di legittima, che potrà rivendicare anche nei confronti del donante; si impegna solo a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità di rivalersi in modo diverso.

Donazioni beni immobili, la mappa

In tema di donazioni, idealista/news ha realizzato una guida con le informazioni utili e una mappa con il numero di donazioni effettuate nel 2017 nelle diverse regioni italiane.

Donazioni beni immobili, di cosa si tratta

La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
Costituiscono oggetto di donazione tutti i beni e i diritti che possono arricchire il patrimonio del donatario, come ad esempio immobili, crediti, aziende, denaro, veicoli o opere d’arte. Possono donare solo coloro che possono disporre liberamente dei propri beni.
In merito alla donazione che ha per oggetto i beni immobili, la normativa – entrata in vigore il 1º luglio 2010 – stabilisce che in caso di stipula di una donazione, il proprietario abbia l’obbligo di dichiarare nell’atto stesso che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile, pena nullità dello stesso.

Donazioni beni immobili, le imposte da pagare

Le imposte da pagare su una donazione immobiliare dipendono dal grado di parentela che intercorre tra donante e donatario.

• Se il beneficiario è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000 euro.
  
• Se il beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 100.000 euro.
  
• Se il beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n. 104), l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000.
  

L’imposta si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dall’eventuale franchigia, le seguenti aliquote che variano anch’esse a seconda del rapporto di parentela tra donante e beneficiario:

• 4% per i coniugi e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro;
• 6%, per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100.000 euro;
• 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
• 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per le altre persone.

Sulle donazioni di un bene immobile o di un diritto reale immobiliare sono dovute, inoltre:

• l’imposta ipotecaria, nella misura del 2% del valore dell’immobile;
• l’imposta catastale, nella misura dell’1% del valore dell’immobile.

L’imposta è dovuta dai donatari per le donazioni e dai beneficiari per le altre liberalità tra vivi. Ai fini dell’imposta sono considerati parenti in linea retta anche i genitori e i figli naturali, i rispettivi ascendenti e discendenti in linea retta, gli adottanti e gli adottati
Per le donazioni di prima casa si applicano le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. L’agevolazione prima casa a titolo di donazione non preclude la possibilità di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale, acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto a imposta di registro).
L’agevolazione prima casa fruita per l’acquisto di immobili per donazione preclude ulteriore acquisti agevolati a titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote dello stesso immobile.

Affitti brevi, obbligo della comunicazione in Questura. Ecco le novità

Riflettori puntati sugli affitti brevi. Arriva l’obbligo di comunicare alla Questura, entro le ventiquattro ore successive all’arrivo, le generalità delle persone alloggiate. A prevederlo un emendamento al decreto sicurezza, che entrerà in vigore dopo che quest’ultimo sarà stato convertito in legge. A idealista/news il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha detto: “L’emendamento poteva essere scritto meglio, ma punta a colmare un vuoto”.
Spaziani Testa ha spiegato: “In effetti, non c’era una norma di legge che prevedesse per tutte le situazioni di ospitalità di locazione breve l’obbligo di comunicazione alla Questura dei dati degli ospitati. Il Ministero dell’Interno aveva fatto delle circolari nelle quali portava avanti questa interpretazione, che adesso è stata trasformata in legge”.
Aggiungendo: “Si poteva fare meglio, perché si interviene in una parte riguardante le strutture ricettive per parlare di una cosa che struttura ricettiva non è, cioè le locazioni, ma almeno si copre, per chi avesse ancora qualche dubbio, totalmente il problema sicurezza in caso di locazione”. E ha sottolineato: “Si deve ritenere che così sia stato coperto il problema sicurezza, perché c’è una norma rigorosa anche con sanzioni forti, e che sia stata risolta la parte fiscale con l’obbligo di ritenuta attraverso quanto previsto dal decreto legge n. 50”.
Il presidente di Confedilizia ha poi terminato affermando: “Da un lato speriamo sia conclusa la ‘furia’ legislativa e normativa sul tema delle locazioni brevi, che andrebbe incentivato e tutelato invece che messo sempre sotto accusa e ostacolato; dall’altro si spera che alcune regioni che fanno norme spesso anche incostituzionali colgano questa altra occasione per non predisporre ulteriori disposizioni con finalità di sicurezza o controllo e per eliminare qualche adempimento che già c’è. Questo perché altrimenti gli adempimenti si sommano – tra Comune, Stato, Regione ognuno mette il suo – e il libero esercizio del diritto di proprietà che si attua attraverso la locazione, in questo caso breve, viene sommerso di adempimenti che diventano veramente eccessivi. Che si colga, dunque, l’occasione anche per togliere qualcosa a livello regionale e comunale”.
Riportando la notizia, Confedilizia ha ricordato che, sempre per quanto riguarda le locazioni e le sublocazioni di durata inferiore a trenta giorni, attualmente un obbligo analogo è previsto dalla legge in caso di presenza nell’immobile di cittadini estranei all’Unione europea e, per le permanenze superiori a un mese, anche in caso di presenza di cittadini Ue. In quest’ultimo caso, entra in gioco la registrazione del contratto di locazione.
Dall’associazione dei proprietari di casa è stato sottolineato: “Confedilizia – nel rilevare che la norma introdotta avrebbe necessitato di un differimento della sua entrata in vigore, per consentire ai cittadini di predisporsi al nuovo adempimento – si augura che la materia delle locazioni brevi abbia finalmente trovato una sua compiuta regolamentazione”.
E ancora: “Superato – con l’obbligo della ritenuta sulla cedolare secca – ogni timore relativo all’adempimento degli obblighi fiscali, e completato – con la disposizione appena approvata – un rigoroso sistema di controlli ai fini della sicurezza, è auspicabile che non vengano imposti ulteriori oneri burocratici in capo a coloro che, attraverso la locazione breve (a fini lavorativi, di studio, turistici ecc.), contribuiscono in modo rilevante alla crescita della nostra economia e alla riqualificazione delle nostre città”.

Locazioni brevi comunicazione Questura, come fare

Ma come effettuare la nuova comunicazione obbligatoria? Presto detto. La comunicazione dovrà essere effettuata telematicamente attraverso il sistema “Alloggiati Web”, la cui modulistica dovrà essere modificata al fine di considerare una tipologia di ospitalità, quella basata sulla locazione, che non presuppone alcuna autorizzazione pubblica, come previsto invece per le strutture ricettive.

Locazioni brevi, cosa dice l’Agenzia delle Entrate

Come sottolineato dall’Agenzia delle Entrate, il decreto legge n. 50 del 2017 stabilisce che sono obbligati a tramettere i dati relativi ai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da affittare.
I soggetti interessati, che pagano o riscuotono i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve, devono effettuare una ritenuta del 21% sull’ammontare complessivo dei canoni/corrispettivi ed effettuare i versamenti delle ritenute con il modello F24. I codici tributo da utilizzare sono contenuti nella risoluzione n. 88 del 5 luglio 2017. Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.

Affitti brevi, un mercato in crescita

Nel corso del convegno “Una casa da vivere - Offerte innovative per nuovi modi di abitare” organizzato da Sidief e Banca d’Italia, è emerso che il mercato della locazione è di circa 670.000 case l’anno, a cui se ne aggiungono altre 730.000 usate per la locazione breve. Mario Breglia, presidente di Sidief, ha spiegato: “L’affitto era considerato un investimento ‘residuale’ fino a pochi anni fa, mentre oggi, anche per il forte incremento della ‘locazione breve’, aumenta la redditività degli immobili e ha creato un nuovo mercato”.
 

 

autore Stefania Giudice

Cedolare secca sui negozi 2019 confermata: come funziona

Estendere la Cedolare secca anche agli affitti dei negozi. È questa la novità confermata dal disegno di Legge di bilancio 2019. La notizia circolava da tempo, ma ora è stata confermata, e l’ultima bozza chiusa dal governo e diretta al Parlamento contiene la misura.
Da tempo si chiedeva di estendere il regime agevolato della cedolare anche ai locali commerciali e ora la misura è stata ufficialmente approvata (ovviamente andrà di pari passo con l’approvazione della Manovra e della sua entrata in vigore dal 1° gennaio 2019.
Dal prossimo anno quindi anche sulle locazioni di negozi e locali commerciali si pagherà il 21% di imposta, ma a specifiche condizioni e con paletti ben definiti nel testo della Manovra.
Una misura chiesta a gran voce dalla Confedilizia e che, secondo alcune simulazioni di operatori del settore, porterà a risparmi di tasse per i proprietari del locale affittato tra i mille e i 2.800 euro l’anno, a seconda della città e delle quotazioni.

Tutte le novità sulla Legge di bilancio 2019

La volontà di estendere il regime dell’imposta sostitutiva attualmente, allo studio dei tecnici del Governo, non costituisce una vera e propria novità in quanto la prima proposta di applicare la cedolare agli affitti commerciali appartiene a governi passati poi comunque non realizzata in concreto. Anche lo scorso anno si era parlato di una possibile estensione del regime di tassazione agevolato, ma con un nulla di fatto in concreto.
La proposta di applicare la cedolare secca anche ai negozi, è senz’altro stata accolta favorevolmente da alcune associazioni di categoria, che ormai da anni chiedono di equiparare le regole previste per affitti ad uso abitativo a quelle per gli affitti commerciali.
L’introduzione della cedolare per le locazioni private ha indubbiamente prodotto dei vantaggi sia per i proprietari, che per l’erario, in particolare la possibilità di optare per una tassazione sostitutiva Irpef, ha consentito a molti proprietari di immobili di risparmiare sulle imposte dovute e parallelamente, è stato posto un freno al fenomeno degli affitti in nero, effetti che potrebbero essere sicuramente estesi anche agli affitti commerciali.
Vediamo ora come funzionerà, in base al testo della Legge di bilancio 2019, l’estensione del regime agevolato ai negozi.
Leggi anche “Legge di bilancio: verso la cedolare secca anche sui negozi”

Cedolare secca: come funziona

La “cedolare secca” si concretizza come ormai noto in un regime facoltativo, che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile).
Per i contratti con l’opzione della cedolare non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Si può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali, e se l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare contestualmente alla comunicazione di proroga, la conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.
L’opzione per la cedolare secca, attualmente è rivolta alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Con l’attuale normativa l’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione.
Il regime dell’imposta sostitutiva non può essere attualmente applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Cedolare secca: quanto dura

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

Cedolare secca: applicazione dell’imposta ed effetti sul reddito

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, è inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del D.L. 551/1988). Si tratta dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
• nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (D.L. 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il D.L. 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Infine, con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.
Il reddito soggetto a cedolare:

• è escluso dal reddito complessivo;
• sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni;
• il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali.

Cedolare secca su affitti commerciali, le novità: come funziona

Nella Legge di bilancio è dunque prevista una estensione della cedolare anche alle locazioni dei negozi, in pratica l’imposta sostitutiva (in alternativa alle aliquote ordinarie) potrebbe essere possibile anche per i proprietari di immobili che sono locati a fini commerciali. Si pagherà il 21 per cento di imposta sugli affitti di negozi e locali commerciali fino a 600 mq e di categoria catastale c1.
Come specificato dal testo della Legge di bilancio, nel capitolo “Riduzione della pressione fiscale”:
“il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze, e relative pertinenze locate congiunte, può in alternativa al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assogettato al regime della cedolare secca,…, con aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nel 2019, qualora al 15 ottobre 2018 risulti già in essere un contratto non scaduto tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla naturale scadenza”.
In breve, affinché si possa godere del regime agevolato di cedolare secca al 21 per cento per un negozio affittato si dovranno rispettare questi requisiti:

• negozi (quindi immobili a uso commerciale) di categoria catastale C/1;
• con una superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze;
• nuovi contratti. 

Ovviamente i vantaggi per i proprietari di immobili destinati a locali commerciali saranno evidenti, bisognerà  comunque vedere come sarà impostato il meccanismo di funzionamento dell’opzione che tuttavia non dovrebbe differenziarsi molto da quello già in vigore.
Favorevole all’estensione della cedolare secca anche agli affitti di negozi è l’organizzazione dei proprietari di Confedilizia affermando che si effettuerebbe un passo che il settore immobiliare attende da tempo.
A trarne vantaggio non sarebbero soltanto i proprietari di immobili locati a fini commerciali, ma anche lo Stato in termini di risultati sul contrasto all’evasione fiscale e contributiva.
La stessa evidenzia che “a partire dall’introduzione della cedolare secca sugli affitti abitativi, il divario fra gettito teorico e gettito effettivo del comparto (cosiddetto ‘tax gap’) è diminuito del 42% e la propensione all’inadempimento (ad elusione ed evasione, in sostanza) si è ridotta del 40%. In sostanza con l’estensione alle attività commerciali si dovrebbe proseguire con tale trend positivo.
La stessa Confedilizia propone che il primo passo della “flat tax” prevista nel contratto di governo “giallo verde” contenga l’introduzione della cedolare per i locali commerciali, una misura richiesta anche dalle associazioni dei commercianti e degli artigiani, che permetterebbe inoltre di affrontare il problema più che mai attuale dell’aumento del numero dei locali commerciali abbandonati, dovuto anche all’assenza di qualsiasi redditività per i piccoli risparmiatori che ne sono proprietari-locatori.
In passato anche la Commissione Finanze della Camera dei Deputati (nell’ambito del parere relativo alla legge di bilancio 2018) si è schierata favorevolmente alla introduzione, anche sperimentale, di una cedolare secca per gli affitti dei locali commerciali.
La commissione aveva chiesto in particolare “misure per favorire il rilancio del commercio nei centri storici, prevedendo a tal fine l’applicazione del regime della cedolare secca alle locazioni di immobili commerciali ubicati nei centri storici, nel caso di avvio di attività di vendita al dettaglio per esercizi di vicinato o di attività di somministrazione di alimenti e bevande, ovvero di attività artigianali”.

fonte :LeggiOggi.it

Affitti brevi in condominio, come funzionano e quali sono gli obblighi del proprietario

Quali sono gli obblighi di un proprietario che voglia affittare il suo appartamento per brevi periodi? A spiegarcelo sono i nostri collaboratori di condominioweb
Articolo scritto dall'avvocato Michele Orefice di condominioweb
Nel mondo immobiliare una delle principali novità è rappresentata dagli affitti brevi, che continuano a crescere in tutta Italia grazie ai vantaggi economici insiti nella fattispecie e conseguiti "bipartisan", dai proprietari e dai loro inquilini.
Sotto il profilo della convenienza il contratto di "locazione breve", sebbene sia stato osteggiato da parte di molte regioni italiane, si conferma uno strumento fondamentale del settore turistico e non solo, in quanto si rivolge a target diversi in termini di disponibilità economiche, condizioni di soggiorno, età e provenienza geografica.
Tale tipologia contrattuale è disciplinata dall'art. 4 della Legge n. 96 del 21/06/2017 e riguarda esclusivamente gli immobili ad uso residenziale, con le relative pertinenze (box, posti auto, soffitte ecc), ovvero può interessare singole stanze dell'abitazione.

Locazione breve all'interno di un condominio

Le vere problematiche per i proprietari, invece, nascono quando l'affitto breve riguarda l'appartamento posto all'interno del fabbricato condominiale, in quanto, sempre più spesso, i residenti in condominio mostrano insofferenze e soprattutto pregiudizi sugli ospiti temporanei ed il flusso di persone che vanno e vengono dall'abitazione
Ma il condomino che vuole affittare la propria abitazione, con contratto di locazione breve, deve chiedere il permesso al condominio?
In linea generale affittare per brevi periodi una camera o un appartamento non comporta alcun cambiamento della destinazione d'uso residenziale dell'immobile. Peraltro la legge non specifica come il condomino debba utilizzare la propria abitazione, anche se è noto che l'utilizzo delle proprietà esclusive può incontrare limiti interni al condominio.
Sulla scorta di tali considerazioni è legittima la possibilità dei condòmini di ospitare persone a pagamento in alloggi residenziali, senza che sia necessaria l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, in quanto l'attività ricettiva in questione di per sé non arreca pregiudizio agli altri condòmini (Cass. n. 24707/2014).
L'unico limite a tale tipo di attività è rappresentato da un divieto espresso, in modo chiaro ed esplicito, nel regolamento di condominio, che per essere opponibile deve essere di natura contrattuale, indipendentemente dalla relativa trascrizione (Cass 19212/2016).
Ciò significa che il regolamento deve essere stato approvato all'unanimità dei condòmini presenti nell'edificio o accettato con la sottoscrizione del rogito notarile con cui il costruttore, all'atto della vendita, fa approvare non solo il contratto vero e proprio, ma anche il regolamento di condominio, poiché la sola menzione ne presuppone la conoscenza e l'accettazione (Cass. 17886/2009; Cass. 10523/2003; Cass. 395/1993; Cass. 4905/1990; Cass. 19212/2016 e Cass. 22310/2016).
In proposito si è stabilito che neanche la legge regionale, in materia urbanistica o in generale amministrativa, può incidere sui rapporti e sugli obblighi che assumono reciprocamente i condòmini (Cass ord. n. 704/2015).
In ogni caso le locazioni per brevi periodi, ad uso transitorio stagionale, non rientrano negli impedimenti regolamentari, non essendo configurabili come attività di pensione o albergo (Cass. n. 22711/2017).
E poi, nel caso in cui il conduttore non rispetti la destinazione d'uso dell'abitazione locata o delle parti comuni, in violazione delle disposizioni del regolamento di condominio, l'amministratore a chi deve rivolgersi all'inquilino o al condomino locatore?
In generale il conduttore è responsabile, in via esclusiva, dei suoi comportamenti, qualora utilizzi l'abitazione o le parti comuni in maniera difforme dagli usi consentiti dalla legge o dal regolamento di condominio.
Con riferimento agli usi consentiti dalla legge, è noto che in condominio sono applicabili i divieti disciplinati dall'art. 844 c.c., nel caso che il godimento dell'unità immobiliare o delle parti comuni dell'edificio dia luogo ad immissioni moleste o dannose alla proprietà degli altri condòmini.
In ogni modo, l'applicazione di tale norma in condominio deve essere sempre rapportata ai criteri di normale tollerabilità delle immissioni, nonché alle peculiarità dei rapporti tra condòmini ed alla destinazione urbanistica assegnata al fabbricato.
Qualora, poi, i condòmini abbiano provveduto a disciplinare i loro rapporti, in tema di immissioni, con norme regolamentari più restrittive di quelle dettate dall'art. 844 c.c., che ha carattere dispositivo, si deve giudicare la liceità della concreta immissione non in base al criterio di legge, bensì con i criteri valutativi fissati dal regolamento di condominio (Cass. n. 1195/1992).
Di conseguenza, il condominio può rivolgersi direttamente nei confronti del conduttore per far cessare la destinazione abusiva dell'immobile locato ed i comportamenti assunti dallo stesso conduttore in violazione delle clausole limitative del regolamento condominiale, che espressamente proibisce ai proprietari di destinare i loro locali a determinati usi, in quanto il conduttore non può trovarsi in una posizione differente rispetto a quella del suo locatore (Cass. n. 15756/2001).
È vero che il conduttore, con il contratto di locazione, assume la posizione di "detentore nei confronti diretti del locatore, ma anche nell'interesse proprio, quindi detentore qualificato, assimilato totalmente al possessore, ex art. 1168 c.c., nei confronti dei terzi" (pret. Chieti 6.6. 1983).
Tuttavia il soggetto primario obbligato al rispetto delle norme regolamentari resta pur sempre il condomino, che è tenuto a controllare l'operato del suo inquilino in merito all'uso ed al godimento dei beni e dei servizi condominiali.
Ciò comporta che il locatore-condomino deve rispondere, nei confronti degli altri condòmini, per le violazioni al regolamento di condominio poste in essere dal suo conduttore, qualora non dimostri di aver adottato, con la diligenza di cui all'art. 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, fino alla richiesta di cessazione anticipata del contratto di locazione (Cass. n. 11859/2011).
In mancanza il condominio può decidere di agire sia contro il condomino-locatore sia nei confronti del suo conduttore, in quanto entrambi sono responsabili, in via solidale, della violazione regolamentare e quindi tenuti a risarcire i danni arrecati.
Per tali ragioni conviene che l'amministratore diffidi congiuntamente locatore e conduttore, per il comportamento illegittimo posto in essere dallo stesso conduttore o dai suoi ospiti, in violazione delle norme disposte dal regolamento condominiale o dalla legge.

Gli obblighi del locatore nei confronti del condominio

In linea generale il condomino che ospita, per un massimo di trenta giorni, nella sua abitazione delle persone non ha nulla da segnalare, anche perché non esiste una norma giuridica che imponga un divieto di ospitalità, né tantomeno il condomino-locatore potrebbe inserire una clausola nel contratto di locazione, con il suo inquilino, tesa ad imporgli il divieto di subaffittare l'immobile o il divieto ad ospitare persone estranee al nucleo familiare anagrafico dello stesso inquilino, perché qualora lo facesse tale clausola sarebbe da intendersi nulla (Cass. n. 14343/2009).
Attenzione però, perché chi stipula il contratto di locazione breve, anche attraverso un portale web, ai sensi dell'art. 109 del Testo Unico della Legge di Pubblica Sicurezza (T.U.L.P.S.) deve obbligatoriamente acquisire i dati degli inquilini attraverso una scheda di dichiarazione delle generalità, conforme al modello approvato dal Ministero dell'Interno, e dopo averla fatta sottoscrivere dall'interessato la deve trasmettere alla Questura competente per territorio, anche tramite fax o posta elettronica certificata, avendo cura di conservare la ricevuta per cinque anni.
 L'obbligo di comunicazione delle generalità dei clienti di cui all'art. 109 T.U.L.P.S. Entro le 24 ore dall'arrivo dell'ospite il proprietario che abbia stipulato contratto di locazione breve deve ottemperare agli obblighi informativi anzidetti, riferiti alle generalità delle persone alloggiate nell'abitazione, altrimenti rischia di incorrere nelle sanzioni previste dall'art. 107 T.U.L.P.S., ossia la denuncia alla Procura della Repubblica, con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino a € 206,00.In pratica gli inquilini sono obbligati a fornire al proprietario documento valido in Italia o riconosciuto in Europa e se sono extra Unione Europea, l'unico documento valido che possono esibire è il passaporto.
Tutto ciò considerato, per tutelare la sicurezza della comunità condominiale, nulla impedisce all'amministratore, che deve aggiornare il registro di anagrafe condominiale, di richiedere al condomino-locatore i dati degli affittuari, con contratto di locazione breve, e degli eventuali ulteriori ospiti abituali, procedendo, in caso di diniego, ad informare direttamente la Questura, per effettuare le necessarie verifiche presso il proprietario controllando se siano stati adempiuti gli obblighi di comunicazione di cessione dell'immobile.
In conclusione, dal punto di vista penale, il condomino che utilizza consapevolmente l'espediente dell'affitto breve per ricavare lauti guadagni, anche in nero, dalla locazione dell'abitazione concessa alle prostitute, potrebbe incorrere nel reato di favoreggiamento della prostituzione (Cass. Pen. n. 28754/2013).
In proposito gli affitti di durata troppo breve, gli spostamenti continui di appartamento in appartamento e la presenza di letti matrimoniali pure in cucina, configurano elementi idonei a smascherare l'effettivo utilizzo dell'appartamento come luogo adibito all'esercizio abituale della prostituzione (Cass. n. 47387/2014).
Nel caso in cui, invece, il condomino conceda in locazione il suo immobile, consapevole che il conduttore svolge nella sua proprietà l'attività di "pusher", è configurabile il concorso nel reato di detenzione e spaccio di stupefacenti a carico del locatore, in quanto il suo comportamento contribuisce alla verificazione dei reati di detenzione e successiva cessione illecita di sostanze stupefacenti (Cass. n. 35744/2010).

fonte : condominioweb

Ristrutturazione edilizia, quale titolo abilitativo richiedere

Con la sentenza 5984/2018 il Consiglio di Stato ha chiarito quali titoli abilitativi sono necessari nel caso di ristrutturazione edilizia. Vediamo quanto sottolineato.

Interventi ristrutturazione edilizia, quali sono

Secondo quanto spiegato dal Consiglio di Stato, “in termini generali costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia quegli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possano portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.
Aggiungendo che “la ristrutturazione nelle forme dell’intervento ‘conservativo’ o ‘ricostruttivo’ si pone in continuità con tutti gli altri interventi edilizi cosiddetti minori (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo), che hanno per finalità il recupero del patrimonio edilizio esistente”.

Ristrutturazione edilizia, quale titolo abilitativo

Il Consiglio di Stato ha spiegato che “le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino, modifiche del volume, dei prospetti, o, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso (ristrutturazione edilizia)”.
 In via residuale, la Scia assiste, invece, i restanti interventi di ristrutturazione “leggera” (compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione che non rispettino la sagoma dell’edificio preesistente). Per gli immobili sottoposti a vincolo (ai sensi del Dlgs 42/2004) sono soggetti a Scia solo gli interventi che non alterano la sagoma dell’edificio.
I giudici hanno poi ricordato che l’art. 22, comma 3, del DPR 380/2001 prevede che per gli interventi di ristrutturazione sottoposti al regime del permesso di costruire, si possa optare anche per la presentazione della Dia o super Dia (che con le novità introdotte dal Dlgs 222/2016 è diventata Scia alternativa al permesso di costruire) per ragioni di carattere acceleratorio.
fonte : edilportale