Nel caso in cui una famiglia si
trovi in difficoltà con il pagamento del mutuo e corra il rischio di
vedere pignorata la propria casa, ha in mano alcuni strumenti per
difendersi dall'azione esecutiva della banca. Vediamo come funziona il
procedimento di pignoramento e quali sono i diritti/doveri in capo al
mutuatario.
Sospensione del pagamento delle rate di mutuo
Nel caso in cui il mutuatario si trovi in difficoltà con il pagamento
di un finanziamento acceso con ipoteca sulla propria casa, il primo
passo da fare è sicuramente chiedere una sospensione del pagamento delle
rate del muto.
Si tratta di una moratoria del pagamento delle rate per una durata
non superiore a 12 mesi.
In pratica, il mutuatario può “congelare” temporaneamente la
corresponsione delle rate, allorché dimostri di versare in difficoltà
economiche.
In particolare, è applicabile allorché il debitore abbia perso il
posto di lavoro; in caso di morte; nell'ipotesi di handicap grave che
comporti una situazione di non autosufficienza.
Al fine di ottenere la sospensione è necessario presentare un'istanza
in tal senso alla propria banca. In caso di accoglimento, si
verifica una proroga del contratto di mutuo e delle garanzie ad esso
connesse per un periodo pari alla sospensione.
Nell'ipotesi in cui
non si possa accedere alla moratoria di cui sopra, un'altra possibilità
per il mutuatario consiste nel chiedere la rinegoziazione.
Sospensione rate mutuo proroga
È importante ricordare, inoltre, che grazie a un accordo tra Tesoro e
Ministero dello sviluppo economico, nel decreto milleproroghe è stata
prorogata la convenzione che consente, senza ulteriori oneri per la
finanza pubblica, di mantenere in essere le misure di sospensione dei
pagamenti delle rate del mutuo, in caso di difficoltà, per quanto
riguarda la quota capitale (ma non della quota interessi, che continuerà
così a maturare anche in ragione della maggiore durata del periodo di
ammortamento) per gli anni dal 2018 al 2020.
Risoluzione contratto mutuo per inadempimento
Se la sospensione non è sufficiente, l'articolo 40 T. U. dispone la
risoluzione del contratto in caso di ritardo del pagamento per almeno
sette volte. In questi casi, si verifica l'incaglio bancario e dopo
alcuni mesi, qualora la situazione non sia migliorata, la banca comunica
al debitore l'estinzione del mutuo con giro a sofferenza.
A questo punto, l'istituto di credito segnala alla Centrale Rischi
della Banca d'Italia la situazione di grave crisi economica del cliente,
in quanto insolvente.
La conseguenza della segnalazione consiste nel fatto che tutte le
banche saranno edotte della crisi del soggetto segnalato e non gli
erogheranno credito.
Atto di precetto mutuo ipotecario
Il mancato pagamento delle rate, qualora integri un
grave inadempimento comporta la risoluzione del contratto di mutuo. Il
creditore, nel caso in esame, possiede già il titolo esecutivo (art. 474
n. 2 c.p.c.), rappresentato dal mutuo. Pertanto, gli sarà sufficiente
notificare al debitore il solo atto di precetto, senza necessità della
trascrizione integrale del titolo (art. 41 T.U. bancario).
Il precetto consiste nell'intimazione ad adempiere l'obbligazione
risultante dal contratto di mutuo (ossia l'intimazione a corrispondere
le rate arretrate del mutuo) entro
dieci giorni,
decorsi i quali si agirà esecutivamente. Dal 2015 l'atto di precetto
deve contenere l'avvertimento che il debitore può porre rimedio alla
situazione di indebitamento ricorrendo ad un organismo di composizione
della crisi.legge
Accordo di composizione della crisi
Il piano del consumatore e l'accordo di composizione della crisi sono stati introdotti dalla cosiddetta
legge “salva suicidi” . Si tratta di due procedimenti a cui può ricorrere il debitore che si trovi in grave difficoltà.
In buona sostanza, è necessario che la situazione da
sovraindebitamento, consistente nello squilibrio tra le obbligazioni
assunte e il patrimonio liquidabile (presupposto oggettivo), non sia
assoggettabile alle procedure concorsuali (presupposto soggettivo),
inoltre devono essere rispettati i
presupposti di ammissibilità
Il piano del consumatore è attuabile dal debitore che ricopra tale
qualità; ossia da colui il quale abbia assunto obbligazioni per scopi
estranei all'attività imprenditoriale o professionale (art. 6 c. 2 lett.
b, legge 3/2012).
In caso contrario, si deve proporre un accordo di composizione della crisi (e non un piano del consumatore).
In ambedue le ipotesi, fatte salve alcune significative differenze –
su cui non ci si può soffermare per ragioni di brevità espositiva –
vengono proposti degli accordi di ristrutturazione dei debiti, che
comprendono anche gli eventuali mutui. In particolare, i crediti
assistiti da ipoteca (come il mutuo) posso rientrare nel piano.
Inoltre, è possibile non soddisfare integralmente i suddetti crediti,
ma ad una sola condizione: deve essere garantito il pagamento in misura
non inferiore a quello realizzabile in relazione al valore di mercato
attribuibile ai beni (art. 7 c. 1 legge 3/2012).La proposizione del
piano del consumatore o dell'accordo di composizione della crisi può
comportare la sospensione delle procedure esecutive pendenti qualora la
loro prosecuzione comprometta la fattibilità del piano (art. 12 bis c. 2
legge 3/2012).
In altre parole, la proposta di accordo può determinare la momentanea sospensione del procedimento esecutivo.
Accordo transattivo
Nel caso in cui non siano percorribili le strade indicate, è buona
regola cercare un accordo transattivo con il creditore. Trattandosi di
istituti di credito, occorre agire tempestivamente, in quanto le banche
spesso hanno tempistiche piuttosto lunghe per valutare se accettare o
rigettare le proposte avanzate.
Cos'è l'istanza di conversione del pignoramento
La legge consente al debitore esecutato di proporre l'istanza di
conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) prima che sia disposta la
vendita o l'assegnazione.
In buona sostanza, il debitore può sostituire al bene pignorato una
somma di denaro corrispondente all'importo dovuto maggiorato dalle spese
di esecuzione e dagli interessi. Al momento di proposizione
dell'istanza deve essere deposito
1/5 della somma suindicata.
Il giudice può disporre una rateizzazione per il residuo entro il
termine massimo di 18 mesi. Il termine ultimo per richiedere la
conversione del pignoramento è l'udienza in cui viene emessa l'ordinanza
di vendita.
Istanza di vendita pignoramento immobiliare
Se non si raggiunge un accordo transattivo o non è possibile
convertire il pignoramento o non vi sono i requisiti per accedere al
meccanismo di composizione della crisi da sovraindebitamento, la
procedura esecutiva prosegue il proprio corso.
Dopo la notifica del pignoramento, il creditore provvederà
all'iscrizione a ruolo ed al deposito della documentazione necessaria.
Più l'iter prosegue più aumentano le spese che verranno poste a carico
del debitore.
Ad esempio, raggiungere un accordo prima della nomina e del
giuramento del perito comporta un risparmio significativo, atteso che il
compenso di quest'ultimo può giungere sino al 3% del valore
dell'immobile pignorato.
Lo stesso dicasi per le spese di pubblicità che aumentano per ogni udienza di vendita fissata.
Senza contare gli onorari dei legali e la remunerazione del custode
(qualora il debitore non sia stato autorizzato a continuare a vivere
nell'abitazione).
La procedura può essere “fermata” solo sino a 20 giorni prima della vendita: dopo l'immobile verrà venduto.