Danni casa in affitto ,chi paga ?

In caso di danni arrecati a una casa in affitto, chi paga? I nostri collaboratori di condominioweb ci illustrano la normativa al riguardo.
articolo scritto dall'avv. Simone Voltarel di condominioweb
In tema di contratto di locazione e di danni occorsi alla cosa, l'art. 1588 c.c. pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa del deterioramento sia a lui non imputabile.
In difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico.
Ne discende che grava sull'inquilino l'onere della prova liberatoria della responsabilità; al tal fine, è necessario che la causa del sinistro sia nota e possa dirsi non a lui addebitabile.

La sentenza della Cassazione

La III sezione della Cassazione, con sentenza n. 22823/2018 ha accolto il ricorso di una locatrice che, intervenuta d'urgenza per porre rimedio ad un allagamento occorso nell'abitazione condotta dall'inquilino in assenza di quest'ultimo, si era vista rigettare dalla Corte territoriale la domanda di risarcimento danni, in ragione del ritenuto raggiungimento della prova idonea a superare la responsabilità del conduttore.
La Corte d'Appello aveva infatti ritenuto - errando secondo la Cassazione in commento - che ove la causa del danno sia sconosciuta non sia imputabile al conduttore, pur non essendo stata raggiunta tale prova ed, anzi, essendo emersa dall'istruttoria una mera probabilità che l'allagamento fosse dipeso dalla rottura di un tubo flessibile. In conformità ai principi sull'inadempimento previsti dall'art. 1218 co. I c.c., il conduttore ha la possibilità di liberarsi dalla responsabilità per l'inadempimento - nel caso di specie, cioè, per la perdita o deterioramento della cosa condotta - provando che i fatti si sono verificati per cause a lui non imputabili e, quindi, che la prestazione è divenuta impossibile senza sua colpa.
Non senza qualche analogia con l'art. 2051 c.c. in tema di responsabilità aquiliana per il danno causato da cose in custodia - che, com'è noto, è caratterizzato da una prova liberatoria estremamente ardua, tanto da indurre più di qualche studioso e parte della giurisprudenza a catalogarla come forma di responsabilità oggettiva - al conduttore non sarà sufficiente dimostrare d'aver adoperato la diligenza media o del buon padre di famiglia per liberarsi dalla responsabilità.
Al contrario, dovrà fornire una prova liberatoria piena e completa.
Tale onere può ritenersi assolto con la dimostrazione dell'inadempimento alle obbligazioni di cui agli art. 1575 e 1576 c.c. e la conseguente colpa del locatore per non aver mantenuto la cosa in stato da servire all'uso convenuto, dal quale sia direttamente, con uno stretto rapporto eziologico, derivato il fatto che ha causato il danno.
Ancora, in alternativa dovrà esser provato il caso fortuito o la forza maggiore, ossia fatti che abbiano reciso il nesso detentivo con la res e, per conseguenza, il potere dell'inquilino di gestirla diligentemente.
In caso di perdita derivante da un disastro naturale, quindi, non sarà sufficiente il riscontro positivo del medesimo, ma l'inquilino dovrà ancora provare d'aver diligentemente adempiuto al suo obbligo di custodia.
Tale onere non è infatti assorbito dall'evento calamitoso, poiché è comunque possibile che il danno causato dal disastro potesse esser evitato o prevenuto con la condotta diligente dell'obbligato.
Da un'analisi più approfondita, quindi, emerge che la prova liberatoria da fornire non dovrà avere ad oggetto la mera non imputabilità del fatto, bensì e di più la prova che la causa dello stesso sia aliena e non collegabile al conduttore.
La giurisprudenza - dalla quale la Cassazione in rassegna non si discosta - in più occasioni ha infatti caricato l'inquilino di una presunzione di colpa superabile solo con la prova che la causa del fatto, che deve essere concretamente e positivamente identificata, non gli sia imputabile (sul punto, Cass. 16877/2016, Cass. 11005/2006, Cass. 15818/2005).
Ne discende che la causa rimasta non individuata - come nel caso esaminato dalla pronuncia in commento - non libera il conduttore dalla responsabilità per inadempimento. Tale principio, accolto in giurisprudenza, è temperato da una parte della dottrina secondo la quale il conduttore non sarebbe tenuto a provare la causa specifica dell'evento dannoso ma solamente l'insussistenza del nesso eziologico tra la sua condotta e l'evento.
In ogni caso, va rilevato che la responsabilità non può esser addebitata al conduttore ove il fatto determinante il danno sia iniziato o partito da strutture o apparati dell'immobile fuori dalla sua disponibilità e così dalla sua sfera di vigilanza e custodia.
Merita inoltre d'esser annotata la pronuncia 2550/2007 per cui l'assoluzione in sede penale, ove si sia accertato che il conduttore non è responsabile del danno, non è sufficiente ad identificarne la causa e, pertanto, a rigettare la richiesta di condanna per il risarcimento del danno; un tanto perché, come sopra illustrato, proprio a lui spetta l'onere di dimostrare l'estraneità alla causa, secondo il riparto civilistico dell'onere della prova.
Per concludere la vicenda, la Cassazione ha quindi accolto il ricorso della proprietaria e rinviato alla Corte d'Appello per farla giudicare secondo i dettami sopra riportati.