Se tutti conoscono il preliminare di compravendita, un contratto forse poco conosciuto è il cosiddetto "preliminare del preliminare". I nostri collaboratori di condominioweb, ci spiegano come funziona e quali sono le norme che lo disciplinano.
articolo scritto dall'avvocato Alessandro Gallucci di condominioweb
È possibile che le parti interessate alla stipula di un simile contratto si accordino preventivamente affinché in futuro in un momento certo ovvero a determinate condizioni siano obbligate a stipulare un contratto preliminare?
Laddove tutto ciò sia possibile, quali sono le conseguenze per la parte inadempiente, cioè quali le conseguenze per la parte che, stipulato il preliminare di preliminare non abbia poi mantenuto la parola non firmando il contratto preliminare?
Le questioni poste sono tutt'altro che secondarie o pacifiche, tant'è che nel 2015 si rese necessario un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.
Andiamo per gradi.
Classico l'esempio del contratto preliminare di compravendita di un bene immobile: in tal caso le parti s'impegnano a stipulare entro una determinata data, ovvero in una specifica data, il contratto definitivo di compravendita dell'immobile.
Esse, quindi, non addivengono subito alla compravendita, che nel caso in esame s'intende realizzata con lo scambio dei consensi (art. 1376 c.c.), ma s'impegnano a concludere un successivo contratto a tale scopo.
Tizio, venditore, in data 1 giugno non si presenta presso il notaio indicato dalla parte promissaria acquirente; quest'ultima - nel nostro caso Caio - potrà richiedere al giudice - tra l'altro trascrivendo presso i registri immobiliari l'atto di citazione - la domanda giudiziale volta ad ottenere una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso.
È possibile che le parti stipulino un contratto o comunque un accordo col quale s'impegnino non a firmare un definitivo, ma a stipulare un contratto preliminare?
La risposta alla domanda è tutt'altro che scontata, anzi è difficile dir nettamente sì o no. Anche le Sezioni Unite, nel 2015, si sono cimentate sul quesito, in ragione di un contrasto dottrinario-giurisprudenziale in materia. La risposta è stata: dipende dalle circostanze.
Non si pensi che l'idea di un preliminare di preliminare sia così bislacca: si guardi alla proposta di acquisto firmata presso i locali di un'agenzia immobiliare che contenga in sé la specificazione che, in caso di sua accettazione, si addiverrà entro una particolare data, alla stipula del contratto preliminare.
Come dire: non può dirsi concluso alcun contratto perché non esistono, in senso giuridico, ragioni che giustifichino la firma di un accordo che rimanda ad un altro accordo anch'esso non definitivo. O si passa dal preliminare al definitivo, oppure non ci sono alternative.
Le Sezioni Unite, con un lungo ragionamento volto a dar maggior valore anche alla causa concreta del contratto, ossia alle ragioni pratiche che spingono le parti ad ipotizzare una simile regolamentazione dei loro interessi, non sono state così nette.
Insomma per i Supremi giudici possono esistere ragioni, da valutarsi di volta in volta, che facciano considerare valido il così detto contratto preliminare di preliminare.
Nella causa da loro risolta con un rinvio, ossia con l'invito al giudice che aveva emesso la sentenza da loro vagliata a riesaminare la controversia, hanno enunciato il seguente principio di diritto, ovvero il riferimento nella valutazione di casi del genere.
Questo il principio: "in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale» (Cass. SS.UU. 6 marzo 2015 n. 4628).
Le ipotesi sono varie e tutte legate alla valutazione concreta della validità di quell'accordo. In caso di accordo non valido, nessuna conseguenza.
In caso di accordo valido le conseguenze possono essere solamente risarcitorie, ove quell'accordo sia qualificabile ancora come fase della trattativa, ovvero come un vero e proprio accordo con esclusione di esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.), ovvero ancora come un accordo a tutto tondo, come tale soggetto ad esecuzione ex art. 2932 c.c.
fonte : idealista
articolo scritto dall'avvocato Alessandro Gallucci di condominioweb
È possibile che le parti interessate alla stipula di un simile contratto si accordino preventivamente affinché in futuro in un momento certo ovvero a determinate condizioni siano obbligate a stipulare un contratto preliminare?
Laddove tutto ciò sia possibile, quali sono le conseguenze per la parte inadempiente, cioè quali le conseguenze per la parte che, stipulato il preliminare di preliminare non abbia poi mantenuto la parola non firmando il contratto preliminare?
Le questioni poste sono tutt'altro che secondarie o pacifiche, tant'è che nel 2015 si rese necessario un intervento chiarificatore delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione.
Andiamo per gradi.
contratto preliminare di compravendita, cos'è?
Il contratto preliminare, secondo la nozione comunemente accolta di questo genere di negozio, è quell'accordo col quale le parti contraenti si vincolano a stipulare un successivo contratto definitivo, ovvero conclusivo dell'accordo raggiunto.Classico l'esempio del contratto preliminare di compravendita di un bene immobile: in tal caso le parti s'impegnano a stipulare entro una determinata data, ovvero in una specifica data, il contratto definitivo di compravendita dell'immobile.
Esse, quindi, non addivengono subito alla compravendita, che nel caso in esame s'intende realizzata con lo scambio dei consensi (art. 1376 c.c.), ma s'impegnano a concludere un successivo contratto a tale scopo.
Caratteristiche di un contratto preliminare
Caratteristiche peculiari riconducibili al contratto preliminare sono le seguenti:- esso deve avere la stessa forma del contratto definitivo, a pena di nullità dell'accordo, così come stabilito dall'art. 1351 c.c.;
- ove non sia escluso dalle parti, la stipula del preliminare consente di domandare all'Autorità Giudiziaria una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso contro la parte inadempiente, così detta esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.).
Tizio, venditore, in data 1 giugno non si presenta presso il notaio indicato dalla parte promissaria acquirente; quest'ultima - nel nostro caso Caio - potrà richiedere al giudice - tra l'altro trascrivendo presso i registri immobiliari l'atto di citazione - la domanda giudiziale volta ad ottenere una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso.
È possibile che le parti stipulino un contratto o comunque un accordo col quale s'impegnino non a firmare un definitivo, ma a stipulare un contratto preliminare?
La risposta alla domanda è tutt'altro che scontata, anzi è difficile dir nettamente sì o no. Anche le Sezioni Unite, nel 2015, si sono cimentate sul quesito, in ragione di un contrasto dottrinario-giurisprudenziale in materia. La risposta è stata: dipende dalle circostanze.
Non si pensi che l'idea di un preliminare di preliminare sia così bislacca: si guardi alla proposta di acquisto firmata presso i locali di un'agenzia immobiliare che contenga in sé la specificazione che, in caso di sua accettazione, si addiverrà entro una particolare data, alla stipula del contratto preliminare.
preliminare di compravendita fac simile
Per parte della giurisprudenza questo genere di accordo, cioè il primo accordo, era da considerarsi nullo per mancanza di causa.Come dire: non può dirsi concluso alcun contratto perché non esistono, in senso giuridico, ragioni che giustifichino la firma di un accordo che rimanda ad un altro accordo anch'esso non definitivo. O si passa dal preliminare al definitivo, oppure non ci sono alternative.
Le Sezioni Unite, con un lungo ragionamento volto a dar maggior valore anche alla causa concreta del contratto, ossia alle ragioni pratiche che spingono le parti ad ipotizzare una simile regolamentazione dei loro interessi, non sono state così nette.
Insomma per i Supremi giudici possono esistere ragioni, da valutarsi di volta in volta, che facciano considerare valido il così detto contratto preliminare di preliminare.
Nella causa da loro risolta con un rinvio, ossia con l'invito al giudice che aveva emesso la sentenza da loro vagliata a riesaminare la controversia, hanno enunciato il seguente principio di diritto, ovvero il riferimento nella valutazione di casi del genere.
Questo il principio: "in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori ma con esclusione dell'esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
La violazione di tale accordo, in quanto contraria a buona fede, potrà dar luogo a responsabilità per la mancata conclusione del contratto stipulando, da qualificarsi di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale» (Cass. SS.UU. 6 marzo 2015 n. 4628).
Inadempimento del preliminare di compravendita
Stando così le cose, è evidente, non si può dire, in astratto quale sia la conseguenza per il caso di inadempimento dell'obbligo di stipulare un preliminare contenuto in un precedente accordo (preliminare di preliminare).Le ipotesi sono varie e tutte legate alla valutazione concreta della validità di quell'accordo. In caso di accordo non valido, nessuna conseguenza.
In caso di accordo valido le conseguenze possono essere solamente risarcitorie, ove quell'accordo sia qualificabile ancora come fase della trattativa, ovvero come un vero e proprio accordo con esclusione di esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.), ovvero ancora come un accordo a tutto tondo, come tale soggetto ad esecuzione ex art. 2932 c.c.
fonte : idealista
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